自去年9月以来，上海接连打出“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、放松单身限购、优化公积金政策等一系列政策优化调整组合拳，以进一步满足多样化住房需求，拉动刚性及改善性需求入市。

在此背景下，步入3月份的上海二手房市场成交量触底反弹，其中，3月9日二手房网签成交863套房源（包括二手住宅、商铺、办公楼及车位等），与去年9月份的单日成交高点相当；3月16日，上海二手房成交套数则为856套。近日，证券时报记者走访了解，多个小区中介普遍反映近期带看量有所增多，但房东提价底气依然不足，仍处于买方市场。新房方面，近两周售楼处人流有所回暖，不同楼盘情况则分化明显。

与此同时，2024年首轮土拍火爆。3月14日和3月15日，上海完成了2024年第一批次首轮集中土拍，挂牌的5宗地均成功出让，总建面28.4万平方米，成交总金额约134.1亿元，共吸引超过20家房企参拍。从溢价率来看，克而瑞数据显示，除宝山顾村地块5.56%溢价成交外，其余4宗地块均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达9.07%。

二手房成交回暖

33岁的小胡和妻子于2015年购买了宝山区淞南板块的68平方米两室一厅的老公房作为婚房，随着孩子的出生以及父母过来帮忙落脚，他们打算进行置换并看中了位于同一板块的高层商品房。在去年“认房不认贷”出台后，小胡出手了原先的老公房，之后开始观望，等待合适的房源和价格。

“新政后，我们现在算名下无房了，再买入仍可获得首套房利率优惠，同时首付也降低了。加上这波调整房价趋于理性，我们在考虑入手了，选择的户型是中高楼层的90平三房两厅。”小胡告诉证券时报记者。

小胡所看中的小区门口有双轨交，并与杨浦区的新江湾低密度社区相邻，所以该小区也成为宝山区房价的高地。3月17日，该小区中介向记者介绍，小胡看中的户型，如果是精装修，在2022年3月一度卖到780万元，如今，类似房源的挂牌价有的已不足700万元，并且还能谈。当日，在一套热门房源内，中介带着小胡和另外两组客户一起看房。

“最近市场有点回暖，带看量和成交量比之前多了些，明显低于市场价的笋盘减少，但价格还涨不起来。”宝山和杨浦的中介均向记者这样说。

据上海房地产交易中心披露的数据，3月4日—3月10日上海二手房（包括二手住宅、车位及办公楼等）共成交4309套，较前一周上涨12.4%，其中3月9日网签成交863套房源，与去年9月份的单日成交高点相当。从最新情况来看，3月15日、16日对应的数据分别为699套、856套。

镜鉴咨询创始人张宏伟向证券时报记者分析称，目前二手房成交量确实有回升，每年上海楼市在三四月份有个季节性反弹，可以称为当年的“小阳春”。今年上海“小阳春”比2月份的日均成交量有所上升，但与去年同期相比仍有较大差距。新房方面，3月份开始开发商的推盘节奏在加快，预计三四月网签的数据也会体现出来。

来自中原地产的数据显示，3月4日—3月10日新建商品住宅成交面积4.66万平方米，环比减少44.78%。前期入市的项目已经消化完毕，新项目还在认筹中，短期出现青黄不接现象。

新楼盘间分化仍明显

“二手房反弹感觉比新房速度更快一点，但仍是买方市场。一手房方面，不少新盘项目开始认筹，近两个周末售楼处人气在稳步恢复，为后续转化提供铺垫。不同的楼盘分化仍然明显，一些热盘不出意外触发积分制，这些项目热销有望带动交易情绪升温。”上海中原地产市场分析师卢文曦向证券时报记者表示。他认为，整体来看，今年“小阳春”出现有些迟，原因在于新房供应速度慢导致成交反弹没有很好延续，但市场整体在向好发展，3月下半月楼市交易数据必定会加速补量，“小阳春”走到4月份仍有希望。

从近期新房认购（也称认筹）情况来看，根据第三方监测平台和证券时报记者初步梳理，截至3月14日，上海第二批次22个新盘，有15盘结束认购，其中有5盘触发积分，分别为徐汇的汇元玺48套房源，认购率约为513%；保利滨江天珺20套房源，认购率约300%；黄浦的绿城外滩兰庭166套房源，认购率约271%；宝山的中环置地润府获580套认购，认购率约223%；闵行的绿城·沁蘭园412套房源，认购率约190%；在第三批次19个项目中，位于嘉定的理想之地（五期）212套房源率先结束认购，以323%的认购率触发积分，该盘正式开盘时间为3月30日，在2023年理想之地就已成为网红盘，曾四开四罄。

虽然网红盘们热度不减，但新盘间分化仍然明显，一些内环项目关注度仍颇高。3月16日，记者跟随购房者小刘走访了部分第三批次尚待认筹房源。事业有成的小刘本次将置换目标瞄准了内中环的三房项目，其中，位于杨浦区的内环内项目A本次可售房源近300套，主力户型为99平3房2厅2卫，均价约11.7万/平方米，交房时间预计为2026年下半年。在预约看房前，意向客户需要通过首套300万元、二套500万元的验资要求。当日临近中午饭点，前来看房者仍络绎不绝。据现场销售人员介绍，本周比上一周来售楼处的客流明显增多，具体认筹时间预计4月初。

与项目A处于同一区域的项目B（此前已开盘）近期也受到购房者关注。该项目均价12.1万/平方米，去年一、二期产品两开两罄，四季度开盘的三期去化约8成。据项目B销售人员介绍，目前100平方米左右户型仍有10余套尾盘可供选择。由于交房时间相对较早（2025年10月），当日该盘也吸引了些许客户前来咨询。

当日下午2点左右，记者跟随小刘来到浦东金桥中环附近某新盘时则是另一幅景象，售楼处的沙盘前和样板间中客流零星，看房也未有验资要求。据了解，该项目位于金桥九宫格区域内，在2022年2月推出首期产品时均价7.5万/平方米，在当时触发积分后，于6月份开盘后短期内售罄；二期产品均价约7.95万/平方米，项目虽未触发积分，但开盘后去化率逾9成。据销售人员介绍，本次楼盘为该项目三期产品，均价升至逾8.2万元/平方米，三期产品今年1月入市时曾推出两个地块合计逾500套房源，当时去化率约为50%。在上海三批次新房中，三期产品最后一块地的600余套房源获批，均价与此前持平，预计于2027年5月交付，认筹时间或在3月底。

“这期客户少可能与单价提升等因素有关。虽然热度不复往昔，但该项目1月份的认购和去化情况仍好于不少同期新盘。其他一些新盘光认购率50%都没达到，考虑到最后弃号等去化情况估计更不理想。”一位地产分析人士告诉记者。

事实上，对于当前楼市现状，3月7日，上海市房协曾召开房地产市场座谈会，保利、华润、招商、中铁建、金地、建发、建工、大华、宝华等11家企业参加了会议。参会企业普遍认为，当前上海市房地产市场仍处于调整之中，二手房市场有触底企稳迹象，新房市场交易承压。春节后，案场来访量有所提升，但成交量回升并不明显，转化率较低。市场分化明显，外环内项目销售情况良好，远郊区域销售情况较差。针对当前的市场情况，企业提出了优化限购政策、完善土拍政策、加快配套落地、关注风貌住宅的供求、优化预售资金监管政策等政策建议。

土拍溢价率创2021年集中供地以来新高

上海市房协秘书长蒋慰如在上述座谈会上表示，当前行业的发展进入了新发展阶段，行业已经度过了高歌猛进的“青年期”，正在进入行稳致远的“中年期”。市场供求、行业运行、企业经营、政策制度都会随之调整。今年市房协将围绕市住建委、房管局的工作重点，积极发挥“提供服务，反映诉求，规范行为，引领发展”作用，着力在“促交易，稳市场”方面，凝聚行业和企业智慧，搭建合作平台，帮助企业销售经营，助力上海市房地产市场健康平稳发展。

3月11日，上海市房协还召开“一二手房联动”研讨会。会议指出，当前楼市运行分化，部分外环外楼盘去化困难。大部分项目启用分销，客源占比40%—60%，部分房企、中介还尝试一二手联动。会议围绕当前分销市场现状和所存在的问题、政策建议展开了研讨，并对下一步如何规范在分销的基础上开展一二手联动进行了讨论。

尽管上海楼市总体仍显平淡，但2024年首轮土拍市场表现却有些超预期。克而瑞数据显示，3月14日和15日，上海完成了2024年第一批次首轮集中土拍，挂牌的5宗地均成功出让，总建面28.4万平方米，成交总金额约134.1亿元。本次供应质量明显提升，不仅有静安中兴路这样的中心城区优质地块，还有闵行古美、浦东北蔡、杨浦长海等热点板块地块，因此吸引了多家房价参拍，市场热度明显上升，其中古美地块更是超出10家房企竞标，时隔两年再度触及企业打分条款；溢价率来看，除宝山顾村地块5.56%溢价成交外，其余4宗地块均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达9.07%。

据不完全统计，本次挂牌的5宗地除宝山顾村地块仅有2家房企参拍外，其余4宗参拍房企数量超过4家，闵行古美地块参拍房企更是多达12家，房企参拍热情有所提升。不过从竞拍房企名单来看，依然以央国企为主，民营房企仅有大华参拍。

在卢文曦看来，自去年9月份以来，包括上海在内的一线城市接连出台提振楼市组合拳，以进一步满足多样化住房需求，拉动刚性及改善性需求入市。目前，政策效果有望逐步显现。

“在此背景下，一二线城市仍将成为房企未来的主攻方向。2024年上海首轮土拍整体表现不错，挂牌的5宗地均成功出让，其中古美这样的纯住宅大面积地块成为了大开发商们的必争之地。我印象中至少最近一年没有出现过十几家开发商争抢同一地块的情形了，光就古美地块的表现来看这点就有些超预期。”他向记者分析称。

克而瑞认为，继广州120平方米以上、香港取消限购之后，上海本轮土拍开拍首日（3月14日），新一线城市的风向标杭州也出台重磅楼市新政，全面取消二手房限购，为提振城市购房需求，限购放松的春风或将在一线和新一线城市中逐渐展开，这在一定程度上提振房企信心，土地市场热度有望在二季度有所提升。