重庆金科，1470亿债务如何教科书式“归零”？ 深度分析重庆金科重整 金科50亿债务核准
文丨詹詹 郭小兴 编辑丨百进
来源丨正经社（ID：zhengjingshe）
（本文约为1300字）
5月11日，重庆第五中级人民法院一纸裁定书，让中国房地产行业再一次见证了历史性时刻：金科股份1470亿元债务正式“清零”，成为全国首家通过司法重整卸下千亿债务包袱的上市房企。
消息传来，已震荡上行多日的*ST金科，12日、13日连续2日涨停；14日则是下跌2.44%，报收1.60元/股，总市值为85.44亿元。
这场涉及8400余家债权人、覆盖30余个城市的资本手术，仅用26.28亿元战略投资便撬动千亿债务重组，堪称资本市场的极限操作。
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债务从何而来
2010年代的金科曾是中国房地产行业的标杆企业。凭借 “花园洋房之父”的产品定位，2016年跻身千亿房企俱乐部，2020年销售额突破2233亿元。
不过，跟恒大等最终落败的著名房企高度雷同的是，其发展模式是以“高杠杆、快周转”为核心，通过多元化融资快速拿地。
然而，随着行业调控收紧、市场下行，2022年，金科销售额骤降至886亿元，同比下滑 60%，现金流断裂风险加剧。2023年，其商票逾期规模超200亿元，被多地法院列为被执行人。
2024年，金科的年报惨不忍睹，实现营业收入约275.5亿元，同比减少56%；归母净利润约-319.69亿元，同比下降266%。截至2024年末，资产总额1772亿元，负债总额1945亿元，资产负债率为109.76%。
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债务如何归零
金科的债务重组方案设计堪称教科书级操作：
闯关第一步首先是招募投资人，重构资本结构。金科引入上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金等战略投资者，以26.28亿元认购30亿股转增股份，形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的组合。这笔资金不仅补充了流动性，更通过股权稀释实现控制权转移，为后续治理改革铺路。
在债务清偿方面，金科对职工和税款债权优先全额清偿，小额债权（5万元以下）全额现金清偿，大额债权则通过设立服务信托和债权转股权予以清偿。
这样一来，金科的债务规模大幅压降，资产负债结构得到优化，终于可以卸下包袱，重新轻装上阵了。
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债务归零后，何去何从？
甩掉包袱后，金科开始业务的重新梳理与聚焦，制定了全新的战略定位，推动公司转型成为不动产综合运营商。
这意味着金科不再走传统开发商的老路，而是要转型成为不动产界的选手。
重整成功只是第一步，接下来的执行阶段才是真正的“考验”。金科能否在新的战略定位下，顺利转型，实现高质量发展，还需要时间的检验。
展望未来，重整后的金科仍面临三重考验：
1）战略转型落地：从传统开发商到“不动产综合运营商”的转型之路难有经验借鉴，仍需关注金科能否走通。
2）信用修复难题：尽管债务清零，金科股票仍被实施退市风险警示，市场信心重建任重道远。
3）行业周期博弈：房地产开发投资2024年同比下降明显，三四线城市库存高企。金科剩余可售项目多数位于三四线，如何在市场回暖前盘活资产，考验管理层责任感和智慧力。
正经社分析师认为，这场耗时多年的债务突围，不仅是金科的重生之战，更是中国房地产行业从规模扩张转向风险出清的标志性事件。这一过程，也将为行业探索高质量发展提供重要镜鉴。【《正经社》出品】
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