第 2302期〡2025/05/30

西安各区域的土地市场和区域价值或将重新洗牌。

上周，西安高新区一份名为《关于进一步促进高新区房地产平稳持续健康发展的实施意见》（以下简称《意见》）的文件悄然落地。其中一条“土地出让时即明确学区配套，凭购房合同落户入学”的规定，在西安楼市投下了一颗重磅炸弹。

来源：《意见》

《每日经济新闻》记者注意到，上述文件暂未在官方渠道公开发布，但在房地产市场中已经广为人知。

为核实政策真实性，每经记者以购房者身份致电西安高新区住建局。相关工作人员证实，“政策是真实的，不过目前还在协调各个部门，具体买房时涉及的落户入学细则，还需要向户籍部门、教育局进一步确认实施时间。”

高新区管委会相关人士向记者表示，目前具体实施细则还没有出来，正在跟相关业务部门在研究制定。

从表面上看，《意见》属于区域性房地产调控政策，但实际上，其背后暗含着西安高新区在复杂市场环境下的焦虑，以及谋求突围的战略意图。

通过教育资源前置绑定土地出让、优化购房落户入学政策，高新区不仅意在刺激房地产市场的平稳健康发展，更期望借此提升区域对人才的吸引力。

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教育资源前置化

西安高新区的优质教育资源一直是其“王牌”之一，而此次《意见》的制定，将这张“王牌”的价值发挥到了极致。

其首次将学区划分与土地出让深度绑定，根据文件规定，新供应土地由教育体育局明确该土地配套的义务教育段学校位置及“名校+”资源，并建立“购房合同落户入学”机制。

购房者凭购房合同即可办理户籍迁移，子女入学不受交房时间限制，确保教育配套与住宅同步交付，优先保障入学预期。

这一政策直击改善型购房群体的痛点。

长期以来，西安改善型购房者均面临“空间升级”与“教育焦虑”双重考量。市场上的优质居住产品多为期房销售，且遵循“交房后划片入学”政策流程，这种滞后性导致子女入学充满不确定性，家长们难以提前规划教育安排。

而《意见》通过政策背书，将教育权益获取时间点前移至购房阶段，极大缓解了置换家庭的决策焦虑，无疑为观望中的购房者注入了一剂强心针，也为稳定房地产市场提供了有力支撑。

在房地产产品设计领域，《意见》同样带来诸多创新突破。

来源：《意见》

如大幅放宽住宅设计限制，露台进深由不大于2.4米调整为不大于5米，且不计入容积率；阳台进深由不大于1.8米调整为不大于2.4米，阳台占比由不大于6%调整为不大于10%;飘窗进深由不大于0.4米调整为不大于0.8米。

同时，政策鼓励建设下沉庭院、架空层、风雨连廊等共享空间，支持140㎡以上户型设置挑空设计。通过“隐性赠送”提升产品性价比,直接提高了住宅的得房率，推进西安住宅进入“负公摊”时代。

这不仅响应了住建部“好房子”标准，也为开发商提供了差异化创新的广阔空间，有望重塑西安高品质住宅的市场格局。

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人才争夺战升级

这份重磅文件，不仅仅关乎房地产政策，对于区域人才争夺亦加重了筹码。

《意见》指出，构建分层人才购房补贴体系，支持房地产企业对高层次人才购房给予额外幅度优惠。同时，扩围人才购房政策适用，在符合陕西省西安市招生入学政策的情况下，给予购房人才子女或直系亲属入学优惠政策。

来源：《意见》

此外，明确了人才购房可优先享受团购优惠，相当于购房折上折。通过购房补贴+落户入学的组合拳，直接吸引高净值人群。

在住房供应端，《意见》引导区域内企业、科研院所、产业园区与高新区平台公司合作，在非核心区域开发低价住房产品。这些住房在土地出让时即限定入市年限，通过定向供应模式，精准解决职工的职住需求。

这也是为了满足产业升级对居住配套的需求。2024年，高新区GDP突破3372.38亿元，聚集企业超20万家，常住户籍人口与从业人员总数超过130万。但职住失衡问题亟待解决。

上述政策与“科创九条”研发补贴、“双中心”建设机遇形成合力后，预计将吸引大量高层次人才流入，有效提升区域人才竞争力。

同时，为了去库存，《意见》虽然允许开发商搞团购，但设置了“价格熔断机制”：若团购优惠幅度超过15%，房屋交付后5年内不得上市交易；每增加1%优惠，限售期延长1年。

来源：《意见》

据了解，此举旨在平衡去库存与价格稳定的关系，防止恶性竞争破坏市场生态，同时通过限售条款抑制投机性购房。

不过，该条政策可能对开发商而言并不友好，如果房企短期能走量，但限售期拉长会占用资金周转。特别是中小房企，不仅要承受资金链紧张压力，还需承担相关建设等额外成本，进一步增加资金压力，行业格局或将因此重塑。

一位西安房地产行业从业人士认为，团购短期可以加速房企的去化速度，有效提升现金流水平，但也意味着房企要在利润方面做出让步。在房地产开发领域利润率本身就逐步递减的当下，团购模式对房企的现金流储备和资金实力会带来一定的考验。

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多重压力的突围

事实上，《意见》的制定并非偶然，其推出诸多重磅性的突破政策，或为土地市场降温、地产市场结构调整、区域竞争压力等多重矛盾交织下的破局之举。

近年来，西安土地市场寒意渐浓。

数据显示，2024年大西安（含主城、西咸、郊县）涉宅用地供应建面同比下滑11%，成交建面下滑12%，成交金额下滑13%。而高新区的土地市场更是面临严峻挑战，2024年其土地成交量仅643.667亩，同比下降 42.63%，降幅远超全市平均水平。

进入2025年，前4个月西安土地市场整体表现平静，直到5月核心地段的土地出让才掀起一波热度。在高新区，商服用地交易活跃度明显高于住宅用地，尤其在高新三期丝路科学城、软件城等区域更为突出。

此外，房地产市场同样面临分化难题。

2025年以来，高新区内丝路科学城、软件城等新兴板块去化情况参差不齐，而核心区二手房价格出现同比下跌。与此同时，西咸新区、浐灞国际港等区域加速教育配套建设，成效显著，这使得高新区面临着去库存压力和区域竞争的双重压力。

来源：VCG211363225864

《意见》核心目标在于通过教育资源释放、产品创新等手段激活新房市场，缓解库存压力。

“西安前些年拍出的‘万元地’项目近期将陆续推向市场，加上新土拍周期临近，高新区域后续库存压力显著。”上述从业人士指出，“新政直击购房者痛点，解决教育配套不确定性、期房交付风险等问题，切实回应置换客户诉求，重塑市场信任。通过将教育资源与土地价值深度绑定，向开发商释放积极信号，为区域土地价值与销售预期提供底层支撑，保障基建与产业投入的资金循环体系。”

“从政策创新角度看，新政还推动开发端突破原有约束，加速产品迭代升级，精准匹配新时代客群需求。西安以高新区作为试点，正是看中其富集的产业资源与优质教育配套，希望借此构建差异化竞争优势，以教育强化区域价值，避免高端购买力外流。”上述人士进一步表示。

同时，上述政策亦是为了响应宏观政策要求。2025年住建部“好房子”标准实施后，全国已有23个城市出台配套政策。高新区放宽不计容空间限制、鼓励绿色智慧设计，正是国家政策在地化的实践。

同时，政策中的“以旧换新”退税、团购限售等条款，也与中央“稳房价、防风险”的调控基调相契合。

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重塑区域竞争格局

《意见》在后续正式推行后，或将影响西安房地产市场及区域发展格局。

拥有优质教育配套的地块价值将显著提升，随着“学区前置”政策落地，教育配套将成为土地定价的核心要素之一。

回溯此前土拍市场来看，5月19日，丝路软件城一宗72亩住宅用地以11006元/㎡楼面价成交，成为2025年高新区首宗“万元地块”。该地块邻近已建成的高新区第十四小学、高新区第十五小学、高新区第四完全中学。

来源：西安市公共资源交易中心

此外，中铁置业在近期以10.3亿元拿下曲江二期约65亩低密地块，该地块亦紧邻曲江第三小学、电竞产业园等优质配套。两宗地块出让均与教育资源挂钩。

从产业和区域发展维度，上述政策通过“以产促城、以城兴产”模式，很大程度上为高新区产业升级提供人口支撑。

更深远的影响在于，西安区域竞争格局或被重构，高新区此举可能引发“鲶鱼效应”，促使其他区域纷纷跟进。受政策导向、土地供应及区域价值禀赋等多重因素叠加影响，各区域在房地产市场、房价走势、人才流动、产业发展及未来价值等方面，或将出现更为显著的分化态势。

但与此同时，教育资源分配的高确定性，一定程度上推高了学区房溢价，无疑增加了购房者的经济负担，尤其是对于那些以子女教育为主要购房目的的家庭来说，购房成本大幅攀升。而过高的房价或会反向抑制消费者的购买欲望。

此外，区域教育资源分配不均的问题也愈发明显。部分区域幼儿园、小学陷入招生困境，而经开区、沣东等城市核心板块，却因适龄儿童入学高度集中，多次出现名校发布学位预警的情况，现有学校的容纳能力已接近极限。

如何在避免社会资源浪费的前提下，根据人口流动和区域发展的实际情况，动态满足新市民子女的入学需求，成为一道紧迫课题。

《意见》正式发布后，短期内将为市场注入一针强心剂，但长期考验才刚刚拉开帷幕。教育资源能否持续稳定供给？开发商资金链能否扛住市场波动？政策执行能否做到始终如一？这些问题的答案，将最终决定这场政策实验的成败。

未来，西安房地产市场与区域发展走向如何，我们将持续关注与深思。