民企新恩祥斩获昌平组合地块，成交总价13.69亿元
央广网北京7月31日消息（记者门庭婷）7月31日，昌平新城东区“宅教商”组合地块被北京新恩祥睿泽置业有限公司以低价收入囊中，成交金额13.69亿元。
中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，有别于传统纯住宅开发模式，该地块整合了居住（R2）、幼儿园（A33）及商业（B1）多种功能于一体，是政企协同推进新兴区域城市开发路径转型的一次探索，旨在通过捆绑建设住宅与配套设施，落实“配套先行”的发展理念。
据了解，本次成交地块为昌平新城东区二期CP00-1101-0033、0036地块、昌平新城东区四期CP00-1101-0044地块，土地性质包括R2二类居住用地、A33基础教育用地、B1商业用地，土地面积62682.609平方米（住宅用地28703.422平方米，基础教育用地5306.502平方米，商业用地28672.685平方米），总建筑规模90324.731平方米（住宅57406.844平方米，商业28672.685平方米，12班幼儿园4245.202平方米），住宅部分容积率2.0，建筑限高36m（局部45m）。
公开资料显示，北京新恩祥睿泽置业有限公司，成立于2025年5月29日，注册资本3000万元，经营范围包括房地产开发经营等，通过股权穿透，其为明芳地产控股公司。据中指研究院介绍，明芳地产隶属于河北太行钢铁集团，在邯郸开发有多个项目。另外有消息显示，该竞得人背后也有恩祥集团身影，龙湖龙智造已发文官宣，已与河北太行钢铁集团、北京恩祥集团签约，将为该地块提供项目建造管理服务。
（图源：龙湖龙智造官方微信公众号）
从地理位置来看，地块位于南邵镇，北六环外，临近地铁昌平线北邵洼站，交通便捷。西侧为白浮泉公园，东南侧临近路劲世界广场，南侧临近中关村科技园区昌平园东区，周边生活设施完善、教育配套齐全。
值得注意的是，当前成交的这幅“宅教商”组合地块，在供应过程中经历了规划调整。该地块最初于第二轮供地清单中呈现时，仅包含0026、0033两幅住宅用地及0036号教育用地。后在3月27日预申请阶段，新增纳入0044、0045、0046三幅商业地块进行捆绑供应，彼时土地总面积约15.6公顷，规划地上建筑规模约21.9万平方米（其中商业规模约9万平方米），起始价达31.7亿元。
张凯分析认为，或因规模过大、非住宅部分占比过高，这幅捆绑六幅子地块的地块最终未能如期挂牌。直至6月底重新挂牌时，政府优化组合方案，保留了住宅、教育、商业用地各一幅，使整体地上建筑规模降至约9万平方米，总起始价相应调整为13.69亿元。
在张凯看来，此举体现了政府在供应端对开发瓶颈的灵活应对策略：一方面解绑前期过多的商业用地以降低总投资门槛，减轻企业资金压力；另一方面通过推进区域路网（如景昌北街）等基础设施建设改善环境。
根据昌平新城东区四期规划，后续预计还将释放约24万平方米住宅用地，形成持续供应。张凯表示，政府同时协同推进“职住平衡”战略：一方面强化地铁昌平线与生命科学园、西二旗等产业功能区的连接；另一方面通过捆绑商业用地开发，弥补区域消费服务不足的短板。此外，规划显示0033地块东侧尚有36班九年一贯制学校用地，区域基础教育资源将得到持续补充。
张凯还强调，本次交易标志着北京远郊新区开发模式的显著转向。政府通过明确捆绑相关基础配套设施的建设义务，促使开发企业同步落实教育、能源等公共设施的代建。此种“住宅开发+配套代建”的新型机制，正逐步重塑北六环外区域的城镇化推进路径。该模式最终价值的实现程度，将高度依赖于区域商业运营的实际效能与未来人口导入节奏的匹配程度。