连平系广开首席产业研究院院长兼首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长

国务院总理李强8月18日主持召开国务院第九次全体会议，会议从持续激发消费潜力、加力扩大有效投资、更大力度稳定就业保障民生等方面作出具体部署。对于房地产方面的表述，李强强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。业内人士认为，相较于此前6月份国务院常务会议提出的“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，“采取有力措施”的表述说明对后续房地产政策方向提出了更高要求。

“采取有力措施”的表述，打开怎样的政策想象空间？多管齐下释放改善性需求会给消费市场带来哪些连锁反应？股市起来了，房地产会好吗？第一财经《首席对策》专访广开首席产业研究院院长兼首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长连平。

连平的主要观点：

“采取有力措施” 关键是找到有针对性的举措

城中村和危旧房改造 将带来可观增量需求

建设好房子 以满足更多改善性需求

居民杠杆水平逐步回归平稳 金融机构提供按揭相对比较积极

通过财政贴息、低利率贷款 可进一步支持楼市企稳

股市好了 有利于楼市需求的释放

“采取有力措施” 关键是找到有针对性的举措

第一财经：国务院总理李强本周主持召开国务院第九次全体会议，有关于下一步房地产的相关政策也引发了业内和市场的关注。巩固房地产市场止跌回稳态势对整体经济的稳定和增长有哪些关键意义？同时本次会议“止跌回稳”这一既定政策基调没有变化，“采取有力措施”这个表述，是不是也给我们打开后续政策的想象空间？

连平：在目前来看，对房地产继续推行一些刺激性的政策，应该说是很有必要，所以这次会议上也非常明确提了这样的一个政策要求。我理解采取有力的措施，最关键的问题是如何找到比较有针对性的举措，来对房地产进一步加以推动。

城市的改造、城中村危旧房这方面的改造，应该说也是非常从实际出发，因为这些方面改造的空间确实还不小。里面的意义还有一点也是很重要的，就是它所释放的空间，是通过存量的调整，将新的需求进一步加以释放出来，这是当前这个措施的一个重要的特点。

因此我认为这些措施都是比较有针对性，对未来一个时期会对房地产市场产生积极的影响，关键是怎么抓好落实，怎么在落实中间能够尽快地使得这些政策产生效益。

城中村和危旧房改造 将带来可观增量需求

第一财经：结合城市更新推进城中村和危旧房改造，这一举措对城市发展的长远布局会产生怎样的影响？

连平：总的来说，我认为城中村和旧危房的改造，对未来一个时期会带来较大需求的扩张。如果说在未来的5年，就是“十五五”时期，相关住房财政保障性的支出规模达到千亿左右的话，可以带动保障性住房贷款的余额净增加大概2.5万亿。那么每年实际进行城中村改造的项目实施的计划，它的数量可以增加到150万套到200万套。那么如果按照每套保障型住房为50平米的话，这个是比较保守的计算，它可以推动住房总的需求3.7-5亿平方米，我认为会是一个十分可观的增量的需求，对未来一个时期平衡市场的供求关系，会发挥很好的积极作用。

建设好房子 以满足更多改善性需求

第一财经：多管齐下释放改善性需求，您认为在当前经济形势下，这一政策导向对消费市场会带来哪些连锁反应？

连平：一个阶段以来都说的要建设好房子，好房子推给谁，主要是推给这些具有中高端消费水平的改善性需求、相对来说比较大的群体。这个可以更大力度来带动跟住房相关的消费，比如有十几个直接和间接的行业：家电、家具、纺织、电子产品等等这些。

应该说越是好房子，对这方面的需求会越大。在建筑的时候会产生许多比如说数字化、电子化、信息化的这些需求；在住房造出来之后，在使用的过程中间还会带来许多家庭相关的一些需求，所以它会产生一系列连锁的反应。

居民杠杆水平逐步回归平稳 金融机构提供按揭相对比较积极

通过财政贴息、低利率贷款 可进一步支持楼市企稳

第一财经：您也一直在强调改性需求的重要性，释放改善性需求方面，您觉得金融机构可能会在其中扮演什么角色，会有哪些具体举措？

连平：其实家庭的杠杆水平，总体来说最近这些年已经不低了。这两年整个杠杆水平是在逐步下行，未来一个阶段我们认为可能还会下行一些之后会相对企稳。如果说这种杠杆水平处在很高的情况下面的话，恐怕住房的销售要快速的发展也会受到制约。

事实上金融机构对于像这方面进行比如说提供融资、按揭贷款，这些方面应该还是比较积极的。虽然目前首付比例明显下降，比如说最低是一成五，一般是在两成左右，这一点跟过去的三成甚至于是四成五成首付比例来进行对比的话，当然目前银行所承受的风险比过去要来的大一些。但是要拿银行它的贷款的各方面的种类来进行比较，比如说经营性的贷款，给小微企业的贷款和按揭贷款相比，按揭贷款的风险系数依然是十分低的，还是银行很愿意来进行投放的。

那么在这个中间还需要通过比如说财政贴息，比如说通过央行给予一些低利率的贷款，通过金融机构来发放，那么这些方面给予各个层面的支持，我觉得对于未来的整个房地产市场企稳，金融还是可以发挥很好的积极的作用。

股市好了 有利于楼市需求的释放

第一财经：连总，A股现在一路上调，股市好了，会有更多人愿意买房子吗？

连平：我觉得这种可能性是完全存在的，在过去也都出现过这种历史的经验，不仅是我们国内，还有国外。当然现在和未来有很大的不同，现在整个房地产在中国经济中间的比重还是不低的，影响也是比较大。随着时间的推移，它已经调整了三、四年，可能还会调整一段时间。通过这个调整之后，它对整个经济的影响就没有以前那么大。那么反过来说当这个股市好了之后，你会产生新的购房需求，尤其是改善性的需求，那么因此对于房地产市场也可能会带来新的推动。