原创 刘博团队

最近一段时间，市场的信心明显回来了。

在资本市场，上证指数盘中逼近3900点，创下十年新高。

与此同时，在南海之滨，海南自贸港的封关运作已进入倒计时，一个链接国内国际双循环的战略支点呼之欲出；在江淮腹地，合肥这样的“科创之城”正全力布局未来产业，其城市级智算总规模已突破“万P”大关。

不知不觉间，驱动中国经济增长的战略支点已发生变化，这将深刻影响财富的增长和流向。

01

两大引擎定义未来

驱动中国经济未来十年增长的核心引擎，究竟是什么？

其实答案无外乎两个：

对内，是以科技创新为核心的新质生产力。

从计划经济的农业用地，到世界工厂的劳力产线，再到房地产时代的城市房产。如今进入4.0科创时代，核心资产已转变为发明专利、数据资源和上市公司。

如英伟达4.34万亿美元市值，成为全球市值最高的上市公司。近期A股大火的寒武纪，也是凭借AI芯片“国产替代”跻身千元股俱乐部。

对外，是以重构全球贸易格局为目标的新通道。

通过“一带一路”链接沿线数十亿人口的新兴市场，构建更多元、更稳固的国际供应链体系，降低对单一市场或通道的依赖，提升国家经济的抗风险能力。

从单纯的“世界工厂”向全球资源配置的“世界枢纽”转变，推动人民币国际化，并深度参与国际经贸新规则的制定。

这一内一外的国家战略，恰好可以用两座“天选之城”来代表，即——合肥和海口。

02

两座“天选之城”

众多科创城市中，为何合肥能脱颖而出？

除了与北京怀柔、上海张江、粤港澳大湾区、陕西西安齐名的综合性国家科学中心地位，更重要的是其独特的“合肥模式”。

合肥市政府被誉为“中国最牛风投机构”，通过精准的产业投资，一手扶持出了京东方、长鑫存储、蔚来汽车等千亿级产业巨头，并形成了“芯屏汽合、集终生智”的战新产业集群。

2025年上半年，合肥GDP增速高达6%，在长三角所有万亿级城市中位列第一。战略性新兴产业产值占规上工业比重已达54.7%，十年间年均增长17.1%。（数据来源：合肥市人民政府）

在最前沿的人工智能领域，合肥已建成的智能算力高达7100P，全市可调度算力资源超10050P，形成了强大的“城市算力池”。（数据来源：央广网）

更具活力的是，全市市场主体数量创下新高，一年净增企业超过31.5万户。（数据来源：合肥市2025年政府工作报告）

这种爆炸式的商业活力，正驱动着城市能级的跃升，也催生出对优质商务空间的巨大需求。

如果说合肥代表了中国科创的典型样本，那么海口则明确了中国推动高水平对外开放、链接全球市场的战略方向。

在刚刚过去的7月，国新办新闻发布会释放重磅信号：

第一，明确了海南全岛封关运作将于2025年12月18日正式启动，为市场提供了确定的时间表；

第二，会议多次强调，要将海南加快建设成为“两个基地、两个枢纽、两个网络”，这是对海南在中国未来开放格局中核心角色的精准定义。

两个基地：中国企业走向国际市场的总部基地和境外企业进入中国市场的总部基地。

两个枢纽：西部陆海新通道国际航运枢纽和面向太平洋、印度洋的航空区域门户枢纽。

两个网络：国际经贸合作网络和国际人文交流合作网络。

这些定位清晰勾勒出海南的未来：它既是中外企业双向奔赴的“总部基地”，也是辐射两大洋的“海空枢纽”，更是链接全球资本与机遇的“超级联系人”。

随着封关临近，在“一线放开，二线管住”框架下，海南仍在不断深化政策，围绕自贸港建设出台约200条利好政策，如进口“零关税”商品清单将大幅扩容、享惠主体范围将显著扩大、政策限制条件将进一步放宽。

政策的磁吸效应已转化为爆炸式的商业活力。

短短4年，海南经营主体从不足百万飙升至近400万户。全球资本更是用行动投票，全省实有外资企业已超过9170户，其中近6000家是过去四年新增的。（数据来源：新华网）

而海口作为政策红利的第一站和全岛资源的核心引擎，展现出强大的聚集效应：不仅以占全岛近三分之一的GDP体量驱动着经济高速增长，更凭借其三大“千亿级”产业园区，吸引了214家世界500强企业争相布局。

这种指数级的企业聚集，正催生出对高品质、高规格商务空间的巨大且迫切的需求。在封关运作的历史性机遇兑现前，当下正是布局海口核心资产的黄金窗口期。

合肥向内，海口向外，一“科”一“贸”，清晰地划出了中国经济未来增长的两条主动脉。

03

时代的超级容器

一个必然的趋势是：未来十年，资本、人才与企业将加速向合肥与海口这两座城市汇聚。

什么样的资产，才能成为承接这股历史性红利的核心容器？

龙湖集团给出的答案，是它的前瞻性作品——光年。

这一选择，源于龙湖在TOD领域二十多年的深厚积累。它并不仅是模式的践行者，更是规则的制定者——作为中国首个TOD标准唯一的参编房企，龙湖已将“站城融合”的复合开发经验，从企业战略上升为行业顶层设计。而“光年”，正是承载这套领先理念的旗舰级作品。

因此，龙湖在合肥与海口的核心地带精准落子“光年”，这背后是其对未来商办趋势的深刻洞察：未来的头部企业需要的不再是单纯的办公场所，而是一个能聚合效率、资源与圈层的超级综合体。

而这种超级综合体，恰好精准回应了合肥科创企业对“效率”与海口贸易商对“链接”的核心诉求，具体可以用龙湖光年构建的“五维商道”价值体系来表现：

一、城市核极：锚定城市发展的价值中心

光年的择址，永远始于城市最高效、最具发展潜力的核心。

合肥光年：精准落子蜀西湖CBD，占据高新区科创产业主轴。项目环绕量子中心、中科大研究院等城市地标，是合肥“轨道+科技+生态”立体化城市空间的关键节点。

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海口光年：坐落于海口交通、社会文化及商业“三芯合一”龙华区的核心——龙湖TOD商务区，是海口新兴商务聚集经济圈， 3KM²虹吸中关村等4大产业园、约29家政要单位、三大高校和多元商业，涵盖“运输仓储/产业园/市政配套/人才输送/接待娱乐”的营商全生命周期闭合系统。

实拍图

二、超级配置：以TOD模式定义商务效率

作为龙湖TOD理念的集中体现，光年将“效率”二字刻入了基因。

它以“站城一体”的超级综合体模式，将轨道交通带来的时间效率，转化为企业和人才的办公效率与生活品质。

合肥光年：打造了约百万方的TOD综合体，以约200米的天际地标成为城市封面。项目无缝衔接地铁2号线，通过高效的垂直交通，将通勤成本转化为生活便利，为高新区人才提供了“职住平衡”的标杆范本。

海口光年：作为海南唯一的百亿级TOD综合体，以超80万方的庞大体量构建了一站式商务集群。其效率核心在于与城西高铁站的无缝一体化，实现了一站海口东站接驳“全岛2H经济圈”，两站直达美兰机场，为需要链接全球的贸易企业节约了核心的时间成本。

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三、超强品牌：稳健龙湖带来的资产确定性

在穿越周期的市场环境下，选择一个稳健的品牌，就是选择资产的确定性。

合肥光年：龙湖深耕合肥八载，打造了22个精品项目，其“与城共进”的理念和强大的产品力、交付力已深入人心。数据显示，截至目前，龙湖在合肥已累计拥有10w+业主。仅2024年便交付了8000多套房源，交付满意度超90%，成为全市交付量最大房企之一。

海口光年：龙湖不仅是财务稳健的开发商，更是中国TOD领域的专家与规则制定者。这种专业能力在海口得到了官方与市场的双重最高认可：项目不仅连续5年入选海南省重点项目，更蝉联5年海口商办销冠，成为自贸港建设浪潮中最受市场追捧的商务地标。

四、全维生态：天街赋能的7×24小时活力商务圈

写字楼的价值，不应止于建筑本身。光年依托龙湖王牌商业IP“天街”，构建了无需离开建筑即可满足所有商务与生活需求的“垂直城市”。

合肥光年：通过天街、冠寓、写字楼的联动，形成了“24小时生活链”的生态闭环，有效解决了高新区产业人群“职住分离”的痛点，成为区域人才吸附力的重要支撑。

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海口光年：以超32万方的华南第一大天街为中心，整合了洲际voco酒店、24小时商业街等业态，形成了集“立体交通、排场接待、高端会晤、星级住宿”于一体的一站式垂直商务服务配套大城，构建了7×24小时永不落幕的活力生态圈。

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五、塔尖圈层：链接资源的全维商务共同体

选择光年，更是选择了一个资源互通、合作共荣的生态圈。

合肥光年：已吸引包括国家级专精特新“小巨人”企业、国企平台科创总部在内的超50家头部企业入驻，并汇聚了47位千万级商界领袖，形成了显著的科创商务集群效应。

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海口光年：目前已吸引超50家企业签约入驻，涵盖科技、税务、法律等多个领域，初步形成“自贸港企业总部基地”的集聚效应。更毗邻海口中关村信息谷、海口综合保税区等重要产业园区，虹吸效应显著，进一步巩固其商务中心地位。

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对于有远见的企业和投资者而言，龙湖光年不仅是一处高品质的办公空间，更是承接“科创”与“开放”两大时代红利的超级容器。

选择合肥光年，就是将企业深度嵌入“新质生产力”的产业价值链，与中国硬核科技的爆发式增长共享红利。

选择海口光年，就是在全球贸易“新通道”中建立前沿阵地，第一时间抢占中国最高水平对外开放的巨大政策势能。

这才是真正穿越周期的选择，让资产的价值，根植于城市真实而确定的增长极之上。