观点网广信资产包的拆解，仍在进行时。

9月17日，万科旗下的广州万溪企业管理有限公司在微信平台发布了资产整售竞价招标公告，计划出售广州市越秀区一栋商办物业和一栋办公楼，建筑面积分别为1723.24平方米和4742.06平方米。

值得注意的是，此次交易设置了两项关键条件，一是投标人需接受该标的物业既有租赁合同的全部内容及租赁条件，二是该标的物业最迟需在2025年12月15日前缴清全款。

事实上，这已是广州万溪进入 2025 年以来第三次发布 “资产整售竞价招标公告”。

拆解“大礼包”

据观点新媒体统计，截止目前，广州万溪今年已累积对旗下8项资产启动整售竞价招标。

此前的6月23日，广州万溪上架了广州荔湾金域曦府的底商曦街，及天河银利街107号住宅；2个月后，再挂牌白云区乐嘉路两层办公物业、荔湾区一栋住宅、佛山南海黄岐工业物业，以及珠海香洲两层商业物业。

据知情人士透露，广州万溪此次出售资产均来源广信资产，而出售的目的在于回流现金流。“接下来还有一些零零星星的资产要出售，这两个（9月17日上架的项目）比较整一些，另外有些不能出售的，万溪只能出租经营。”

为进一步锁定现金流回流的确定性，广州万溪对所有8项待售资产均设定了统一的全款缴纳限期，2025年12月15日前需缴清全款。对于投标人的资格要求，必须是在中国境内注册的企业，注册资金在100万元及以上，且具有合法身份的自然人。

从招标进度来看，6月23日公布的2个项目已于6月29日截止招标；而9月17日披露的4个项目也将于9月21日下午6点截止招标，目前暂未有买家信息披露。

而广州万溪此番的出售动作，在市场看来，是顺应行业趋势的明智之举 。正如某闽系房企董事长所言的：房地产正处于变革期，新产品、好产品出来后，存量产品就像智能机时代的功能机，没有价值，不赶快卖掉，之后就只能卖零部件。

回顾广信资产包的历史。2017年6月29日，万科击败华润、越秀、保利、中海、恒大、碧桂园、华发和信达，以551亿元鲸吞广信资产包，而广州万溪诞生的使命就是盘活该巨额资产包，包括股权债权的梳理、资产包内地块项目的拆迁改造及后期开发等工作。

甚至为了更好的拆解资产包，2020年6月，万科采用“股权+债权”的交易方式引进了以信达为首的七家战略投资者，转让出广州市万溪企业的50%股权。

然而，巨大机遇的背后就往往伴随着压力和挑战，尤其是资产包背后复杂的债权、股权关系。

“虽然资产包拿到现在有7年多时间，但项目真正开始发动是在2021年，前期一直在处理官司。” 万溪负责人此前曾在公开场合透露，511项目背后涉及高达2800多起债权债务官司，而且均是以败诉告场，为此公司专门成立了法务团队，梳理至今剩余100多起官司，风险才基本可控。

根据万科2024年财报显示，截止报告期末，广州广信资产包项目占地面积约44.42万平方米，规划计容建筑面积约305.03万平方米，年内计容竣工面积11.97万平方米，截止年末计容竣工面积45.19万平方米，年末储备212.98万平方米。

资产转化成功

“广信资产包” 的开发进度似乎已逐步步入正轨。

近几年，广州万溪将部分原本低效利用或者闲置的土地进行了整合、置换等操作，因此相较2021年末，广信资产包项目在2024年底的占地面积已减少了44.45%，但同时，规划计容建筑面积提升了44.56%。

2023年5月，广州市规划和自然资源局公布的第二批集中供地名单中，有2宗位于荔湾区浣花路以南、花地大道南以西的地块便是来自于广信资产包中的蕙兰苑、紫兰苑地块。其中，紫兰苑地块由中海以近20亿元斩获，楼面价2.5万元/平方米。

或许正是因为广信资产包债权复杂等问题，2021年-2024年该项目计容竣工面积仅有45.19万平方米。其中，开发较为积极的是2023年，计容竣工面积为31.65万平方米，占总计容竣工面积的70%。

据观点新媒体不完全统计，目前广信资产包已经成功转化了7个项目，包括荔湾的理想花地项目金域曦府、瑧园、朗庭、傲璟，越秀东山的瑧樾府，白云的瑧山府，以及喜悦里。

尽管开发速度相对较慢，但项目也取得了一定的去化成果。

据广州万溪官方披露，截至2025年3月16日傲璟首推入市，万科理想花地项目累计销售住宅4868套，金额约268亿，荣登2021-2024年广州销冠；而2025年1-8月，理想花地项目成交金额位居区域首位，为23.78亿元。

据阳光家缘网，最新入市的万科理想花地·傲璟截至目前已网签了1129套房源，整体去化率约81%；2023年9月首开的朗庭，今年3月新取得预售证，整体去化约81%；而2023年4月首开的瑧园，网签数据相对较低，整体去化率约57%。

至于白云的瑧山府项目，安居客显示已售罄。据官方披露，该项目2023年12月首开，2024年成交金额11.16亿元，项目认购排名白云区首位，成交均价6.77万元/平方米。

与之相比，位于越秀东山的瑧樾府项目去化效果似乎并未太理想。该项目仅拥有一栋35层住宅，总户数 116 户，4层为回迁层，6层及以上则为可出售住宅，建面107-180平方米，目前阳光家缘网显示去化率63%。

图片来源：阳光家缘网

因此，广州万溪要做的不仅是加速资产包的分解，回流现金，同时也要抓紧已转化项目的去化速度。

目前，万科架构变革已正式落地，广州万溪公司合并至广佛公司，周轶群任万科广佛公司总经理后，在此背景下，广信资产包的拆解速度是否会迎来实质性提速，仍有待进一步观察。

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