上海六百项目原建筑主体拆除。 李贝贝/摄

本报记者 李贝贝 上海报道

9月18日，上海徐家汇商城股份有限公司（002561.SZ）（下称“徐家汇”）披露，拟对上海六百城市更新项目（下称“上海六百项目”）进行重大调整，计划总投资将从7.08亿元增至16.98亿元，增加近140%；总建筑面积、高度等亦发生显著变化。

徐家汇方面表示，调整上海六百项目有应对激烈竞争、提升资产价值以及推动企业强基转型的必要性，但短期来看会对公司业绩造成一定影响。

就资金压力、外部融资来源等市场关注的问题，《华夏时报》记者致电该公司并发送了采访提纲。9月22日，该公司回复称：“针对上海六百城市更新项目，目前我司尚未取得政府相关部门的正式批复文件，因此暂不便接受采访。”而在2025年中报中，徐家汇强调，下半年将通过积极把握市场回暖机会、参与商圈营销、拓展社区门店与自营品牌等举措稳固业绩，为项目推进提供资金支撑。

投资额与规模双双翻倍

公开资料显示，作为上海最早的“号码”百货店之一，上海六百成立于1952年，上世纪90年代曾经历过整体改造，为徐家汇商圈的元老级商场之一。

不过，近年来，面对消费需求变化与市场竞争激烈的情况，上海六百的形态、业态已无法满足消费者需求。2020年8月，徐家汇公告称拟将上海六百项目现有建筑体拆除重建；2021年1月，上海市政府批复了徐家汇社区58街坊（即上海六百所在地块）控制性详细规划局部调整方案。

到2023年7月，徐家汇发布关于上海六百拆除重建的相关公告，彼时项目总投资约7.98亿元。项目建成后，商业面积预计较现有面积增加30%至40%，总建筑面积约2.3万平米，其中地上局部十层，地下三层；建筑容积率不大于7.8，总建筑高度控制不大于50米。同时项目建设预计需要3年至4年，预计投资回收期为15年至17年（含建设期）；资金来源以公司自有资金为主，如有需要或适当采用外部融资。

2024年2月18日，上海六百结束营业后正式闭店，随后启动建筑整体拆除及重建工程。据悉，2024年内，公司已完成上海六百闭店、原建筑体拆除、建设重大招标及地铁临时出入口施工等前期准备工作，并同步推进方案深化、手续审批及施工协调等工作。今年9月21日，《华夏时报》记者实地走访看到，上海六百项目原建筑主体已完全拆除，地面覆盖有建筑绿布，毗邻的汇金百货正常营业。

2024年3月9日，徐家汇对上海六百项目的投资金额、建筑内容、建设周期等作出调整。其中，总投资降至约7.08亿元；项目建成后，商业面积预计较现有面积增加12%至24%，总建筑面积约1.92万平米，原“地上局部十层，地下三层”的布局变为“地上局部十层，地下一层”；建筑容积率不大于7.8，总建筑高度控制不大于50米。项目预计投资回收期不变，但建设期缩短为“预计需要18个月”。

今年9月18日，根据“大徐家汇”发展战略部署以及徐家汇区域整体规划，徐家汇对上海六百项目的规划作出二次调整。调整后，上海六百项目在功能定位方面，将打造集公寓式酒店及品牌旗舰店于一体的综合性商业体。

在建设内容方面，则进一步优化该项目的设计方案、建筑高度及容积率等，如总建筑面积明确为约4.25万平米，包括地上三十层，地下两层；建筑容积率不大于12.5，总建筑高度控制不大于130米。

建筑规模增加后导致的土地出让金增加和建安成本上升，令徐家汇将上海六百项目的总投资额从约7.08亿元增至约16.98亿元。随着建设内容及规模的大幅调整，该项目建设期也从原计划的18个月增至30—36个月。同时项目投资回收期亦被延长，从“预计为15—17年（含建造期）”延长到“预计为运营期第19年”。

应对商圈竞争的必然选择

徐家汇在公告中明确，本次项目调整具有三重必要性。

首先是为了应对所在商圈及行业的激烈竞争。徐家汇直言，近年来，受复杂多变外部环境影响，实体零售行业面临有效需求不足、社会预期偏弱、电商分流加剧、品牌商拓店意愿下降及空置率攀升等严峻挑战，行业总体动能偏弱。而上海六百项目所在的徐家汇商圈内商业体众多且大体量新商业体仍在持续入市，商圈竞争日趋激烈。“本项目单体体量较小，若维持单一零售业态，难以在未来应对多方面因素的冲击。”徐家汇强调。

记者在走访中看到，目前上海六百项目周边其他一众老牌商场如美罗城、原太平洋百货等都已经完成了调改升级，新鸿基地产发展有限公司（下称“新鸿基”）旗下的上海ITC Maison也即将入市。据了解，作为新鸿基在内地最大单体商业项目，ITC Maison总体量达70.6万平米，其中购物中心体量达27.9万平米，后续将分阶段推出，未来该区域的商业竞争格局无疑将更加激烈。

上海徐家汇商圈。李贝贝/摄

其次，亦有提升资产价值的必要性。徐家汇认为，上海六百项目“公寓式酒店+品牌旗舰店”的组合，有利于形成“居住与消费”的内循环，达到稳定租金来源和经营业绩的效应。其称，公司未来将主动寻求公寓式酒店业态优质合作方，构建“公寓式酒店+品牌旗舰店”生态圈，实现资源有效配置，提升资产规模及价值。

此外，徐家汇还表示，作为区属国有企业，此次调整是通过经营模式与业态创新培育新质生产力、激活国资老品牌、推动企业转型的重要探索。

项目调整或对公司业绩造成影响

尽管认为对于上海六百项目的调整有利于促进公司优化产业结构，提升资产规模及价值、提升商圈的整体能级与品质等，但徐家汇也坦言，从短期来看，本次项目调整将导致项目前期部分投入成本的处置，项目建设期和投资回报期延长，且筹备协调及建设的难度增大，会对公司业绩造成影响。

公告显示，上海六百项目前期已投入成本约4100万元，本次预计需处置2200万元，将减少公司2025年度利润总额约2200万元。9月18日，在该公司第八届监事会上，为加快项目设计方案的新一轮研究，徐家汇监事会同意该公司拟按调整后的区域规划重新进行项目设计招投标，预计设计合同金额不超过1500万元。

2025年中报数据显示，今年上半年，徐家汇实现营业收入1.89亿元，同比下降16.4%；归属于上市公司股东的净利润为466万元，同比上升325.7%，主要原因是2024年同期公司推进重大投资项目对六百闭店及房屋建筑物拆除，同时推进汇联（汇联商厦）和汇金（汇金百合）调改升级对固定资产进行处置报废，导致本期营业收入同比下降，一次性费用和损失减少，归母净利润回归上升。

上半年净利润的回升为上海六百项目调整提供了一定的自有资金基础，但从总投资额来看，该项目从约7.08亿元大幅增加至约16.98亿元，近10亿元的增资仍对徐家汇的财务承压能力提出考验。

对于资金压力等相关问题，徐家汇婉拒了记者的采访，但在2025年中报中，其指出，公司在今年下半年将积极把握市场回暖机会，继续推进重大项目和业态调整，以提升整体经营业绩。

同时，公司将通过参与商圈营销、拓展社区门店与自营品牌、完善供应链、推进数字化建设等举措稳固业绩，此外还将做好项目全流程管控，尽量缩短改造期。力争通过更新改造，充分发挥黄金地段的商业价值，有效带动客流，提升公司盈利能力及核心竞争力。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁