原创 刘博团队

最近，有三件大事值得特别关注：

1、关键的全球第一

世界知识产权组织（WIPO）最新排名，“深圳-香港-广州”科技集群首次超越东京-横滨，跃居全球第一。

2、罕见的国家定位

国家自然资源部的一份文件中，首次出现了“深港携手打造世界一流双城都市区”的提法。这在全国尚属首例，是绝无仅有的定位。

3、核心技术的突破

华为公布了昇腾芯片的规划路线，推出全球最强算力超节点和集群，并预言2035年全社会算力将增长10万倍；中芯国际正在测试首款国产DUV光刻机，而研发企业上海宇量昇的大股东，正是来自深圳的新凯来。

这些改变堪称“国运级”，将深刻影响一个时代的资产逻辑。我们又该如何布局，如何顺势而为？

01

深圳湾的时代

9月18日，美联储宣布降息25个基点，美元再次进入降息通道。这不仅为中国央行提供了降准、降息空间，还将驱动全球资本从美元流出，寻找新的价值洼地。

放眼全球，从特朗普不断施压要求大幅降息，到欧洲多国因日益膨胀的公共债务问题，再到现货黄金突破3840美元/盎司创下历史新高……种种迹象都在宣告，全球再次进入“低利率时代”。

这种宏观环境的剧变，也在倒逼中国160万亿的居民存款“搬家”。今年4月以来，M1（狭义货币）增速持续攀升，而M1与M2的“剪刀差”则收窄至近51个月的新低。

一场财富大迁徙，已经上演。

这些热钱将流向哪里？各项数据都指向一个城市——深圳。

首先，在全球坐标系下，深圳是技术和资本转化效率最高的地方。

由深圳领衔的“深圳—香港—广州”科技集群，在连续5年位居全球第二后，今年首次夺冠。而登顶世界第一的关键，恰恰在于一项新增指标——“风险资本交易量”。

这说明在技术与资本结合得最紧密、转化效率最高的地方，深圳已是全球第一。

最近几年，深圳每年PCT专利数量基本上都占全国的四分之一，而中国占全球的四分之一。

深圳PCT专利数量跟德国相当，超过英国。也就是说，如果深圳单独参加全球创新集群排行，也能排在前三。

除了技术、资本的效率，深圳还有第二种更罕见的密度。

总部设在英国拉夫堡大学的全球化与世界级城市研究小组与网络（GaWC），每年公布全球世界一线城市的名单，中国一共有北京、上海、香港、广州、深圳、台北6个城市入选，其中三个在大湾区。

放眼全球，没有任何一个城市群，能像粤港澳大湾区一样，在100公里的半径内，密集地排布着香港、深圳、广州三大世界级一线城市。

相比之下，其他的世界级城市组合，如纽约与华盛顿相距约330公里，伦敦与巴黎相距约340公里且隔着海峡。

而深圳和香港的城市中心距离仅约25公里，港深西部铁路（规划中）实现深圳湾到香港仅需15分钟，意味着世界级的科创中心（深圳）与世界级的金融中心（香港）实现了无缝对接。

这种独一无二的聚合效应，已经被提升至国家战略层面。国家首次在官方文件中提出，要将深港打造成“世界级的双城都会区”，确认了这一区域代表国家参与全球最高水平竞争的核心地位。

因此，深圳的资产价值，锚定的是世界级的资产价值，是一个国家战略意志的最终体现。

其次，在全国坐标系下，深圳是更具潜力且资产价格被明显低估的城市。

我们都知道，中国资产价值最高的地方就三个城市：北京、上海、深圳。

但哪个城市更有潜力？数据告诉我们，是深圳。

相比于上海，深圳的科创基因更新锐，产业结构更未来。

在2025年《财富》世界500强榜单中，深圳以一己之力，干翻了整个长三角。

据统计，深圳10家上榜企业的利润总和（786.8亿美元），超过了长三角27家企业的利润总和（731.4亿美元）。

这种超越的背后，是两种截然不同的产业结构：长三角的经济结构更“重”，承担着保障产业链安全的重任，但利润率相对较低。而深圳的产业更新锐，聚焦于科技和金融，是当下最具造富能力的印钞机。

这本质上是“规模”与“利润”的对比，而资本的天性，永远是追逐后者。

相比于北京，深圳的市场化程度高，龙头民企多，自然环境好。

目前一共有7家中国（内地）非国企上市公司总市值突破1万亿人民币，其中4家总部在深圳，分别是腾讯控股、比亚迪、工业富联、中国平安。

其中腾讯的市值更是达到了5.46万亿元，相当于“工商银行+贵州茅台+中国人寿”。

这种差距背后，是两种截然不同的创新基因：北京汇集了全国顶尖的高校、科研院所和国家级资源，创新来自于孵化；深圳的创新则完全由市场驱动，从华为、腾讯到无数创业公司，它们的创新动力直接来源于市场需求。

这就形成了中国科创领域“北海淀（学院派）、南深圳湾（市场派）”的格局，而后者显然拥有更强的经济爆发力和财富创造效率。

无论是放眼全球还是聚焦国内，深圳都代表了中国经济未来最强的爆发力。

那么，下一个问题是：谁，又能真正代表深圳，成为那个最终的“国运级资产”？

要回答这个问题，我们需要看懂粤港澳大湾区的发展史，可以理解为三个时代：

1.0 时代：维多利亚港时代 (金融+贸易)

在近半个世纪的时间里，维多利亚港是整个湾区无可争议的核心。香港凭借其独特的自由港地位和国际金融中心的优势，掌握着全球资本、信息和贸易的流入口。

2.0 时代：深圳河时代 (前店后厂)

改革开放后，发展的重心开始沿着深圳河向北渗透。香港提供资本、订单和管理经验（前店），深圳及珠三角腹地提供土地和劳动力（后厂）。

3.0 时代：深圳湾时代 (科创+资本)

进入21世纪，全球最大的“财富印钞机”已不再是贸易或传统金融，而是“科技创新”。金融市场的功能，转变为给科技创新加杠杆的辅助放大器。

这种“科创+资本”的模式，在深圳湾催生了惊人的财富密度和创新密度。

以深圳湾核心腹地南山区为例，2024年其GDP高达9500多亿，相当于每平方公里土地产出超50亿元，同时以一区之力贡献了全市四成的有效发明专利，其专精特新“小巨人”企业数量更是与北京海淀并驾齐驱，位列全国前三。

而深圳湾所在的粤海街道，更是堪称“财富密度之王”。

这里以全市约1%的土地，贡献了全市近20%的GDP，孵化了上百家上市公司，走出了腾讯、大疆等世界级企业，也吸引了阿里巴巴、字节跳动等巨头入驻，总市值一度超过5万亿。

而深圳湾之所以能成为那个最终的“国运级资产”，不仅在于其经济能量，更在于它叠加了第二重、也是最稀缺的属性——一线城市核心区的黄金海岸线。

在中国的一线城市中，深圳的独特之处在于——它是唯一一个核心板块沿着海岸线而建的城市。

与北京的内陆特质、广州和上海的江景豪宅相比，深圳的顶级豪宅分布于深圳湾黄金海岸线上。

这意味着，深圳湾的资产，是经济密度与自然稀缺的罕见交集。

但是从资产价格上，相比于北京上海，深圳的房价是被显著低估的。

深圳全市的商品住宅总存量仅约200万套，大约只有北京或上海的四分之一，这意味着深圳市场一旦预期反转、资金集中涌入，价格的上涨将更为迅速和猛烈。

可能有人会问，为什么近一两年上海5000万以上的顶级豪宅成交量出现井喷，而深圳市场却显得相对冷静？

这并非深圳缺乏顶尖购买力，上海的豪宅热，更多是金融资本寻求避险和短期获利的体现。

而深圳的“冷静”，则是因为这座城市正将更多的资金和力量，投入到科技创新上。从华为的芯片突破，到比亚迪的全球扩张，再到“机器人湾”的崛起……

深圳的资本更倾向于进入创新产业，为未来的资产价值提供更强劲、更具爆发力的后劲。

对于敏锐的资本而言，这正是抄底深圳核心地段核心资产、布局未来的窗口期。

02

谁在重塑深圳湾

很多人对深圳的印象，还停留在“搞钱搞事业”的层面，尤其是在总部密集的深圳湾后海。

但如果你最近几年去后海走走，会发现这个判断可能已经过时了。

实景图

过去这里是写字楼和总部基地，现在越来越像一个7x24小时都充满活力的城市客厅。改变的背后，绕不开一个角色：华润置地。

早在2005年开发之初，华润置地深度协助政府开展后海片区顶层设计，2008年，在深圳市政府统筹规划下，通过政府主导、企业市场化参与的方式，华润置地在后海开启了片区的投资开发、建设与运营之路。

2009年代建深圳湾体育中心“春茧”；2017年人才公园落成；2018年中国华润大厦“春笋”与深圳湾万象城一期亮相；2020年承接深圳湾文化广场代建；再到2022年中标后海中心区智慧城市建设运营服务项目，华润置地已深耕后海中心区20载。

它在这里做的，不是简单的地产开发，而是长周期的片区营造。

一个很直观的变化，是商业。

以深圳湾万象城为核心，一期早已奠定片区的顶奢地位。而即将于明天开业的二期，更是在此基础上的一次全面升维。

深圳湾万象城二期将引入近300个新品牌，其中“首店”超120家，与一期共同构成超500个品牌的庞大矩阵，全面革新城市消费体验。这里不仅规划了美术馆、沉浸式剧院等四大文化场馆，更实现了商业与文化艺术空间1:1的罕见体量配比。

更令人期待的，是深圳湾万象城二期开幕即呈现的“湾区万象艺术季”，它将带来6大艺术主题，100+艺文体验，一场耳目一新的全球湾区城市文化生活盛宴即将领潮登场。

实景图

另一个变化，是文化艺术。

即将水落石出的深圳湾文化广场，为著名设计师马岩松领衔操刀设计，在深圳湾畔塑造大型艺术地景。

作为一座具有全球影响力的设计文化综合体，场馆致力于打造全球设计文化交流互鉴的枢纽、中国设计走向设计的前沿展场和公众设计学习的可生长平台。

资料显示深圳湾文化广场已与英国伦敦设计博物馆（The Design Museum）、法国国家家具档案博物馆、法国装饰艺术博物馆、正式签署战略合作备忘录。这将带来不一样的国际视野和文化体验。

示意图

华润置地在这里的布局，实际上是用“商业+文化”的双轮驱动，彻底改变了后海的城市肌理。

它不再只是一个高效的商务区，更提供了一种能与国际都会对标的、丰富多彩的生活方式。过去那个只有“奋斗”标签的深圳湾，正在变得越来越有“生活”。

03

一个时代的藏品

去年年底，后海的一场土拍，让整个市场都看懂了资本的选择。

时隔12年，后海核心区最后一块住宅用地入市，瞬间引爆市场。这场拍卖历经295轮激烈争夺，最终由华润置地与中海地产以185.12亿的总价拿下，创下深圳土拍新纪录。

这场交易的信号很明确：市场对后海核心价值的信心，依然坚定。

而从这块土地上诞生的作品，就是——深圳湾澐玺。

根据土地规划，在后海滨路与东滨路所构成的约2.26平方公里范围内，除了早期的悦府，大规模的住宅用地仅此一宗，未来将再难有大规模的宅地供应。

注：红色为商业用地，黄色为居住用地

从业内流出的规划图看，项目最直观的特点，是它在城市天际线上的位置。

五栋塔楼由北向南，构成一道面向大海的“城市微笑曲线”，正好落在“春笋”旁边。未来，它将成为深圳湾住宅天际线的一个重要组成部分。

示意图

2028年以后，每当深圳在世界面前亮相，其中大概率会出现深圳湾澐玺，这是真正在城市封面落子的机会。

另一个更有意思的细节，是深圳湾澐玺和后海片区的完美融合。

在政府的整体规划下，后海早已布局了一条长达2公里的空中慢行长廊——深圳湾大街，旨在串联片区内的顶级商业、文化和休闲配套。

示意图

这意味着，未来从深圳湾澐玺出发，业主可以步行通达深圳湾万象城、深圳湾文化广场、中国华润大厦“春笋”以及人才公园。

这些顶级的城市配套，从需要专门前往的目的地，变成了日常生活的一部分。

华润或许还会整合旗下的商业、文体、艺术等资源，形成项目的专属权益包。这在传统的物业服务之外，提供了一种新的可能。

接下来，市场的目光会聚焦在两个时间点上：

9月30日，深圳湾万象城二期正式亮相，片区的生活配套将进一步升维。

10月，深圳湾澐玺的艺术会客厅即将开放，一个时代的序幕即将拉开。

每一轮财富浪潮的更迭，都会诞生全新的价值高地。

当“科创造富”取代“金融造富”成为时代主旋律，深圳湾澐玺的价值便已超越资产配置，成为国运崛起的具象化表达，是与国家命运同频共振的历史性选择。