8月27日，华润万象生活交出了一份颇具含金量的2025年中期成绩单。上半年，公司实现营业收入85.24亿元，同比增长6.5%，核心净利润增长15%至20.11亿元，核心净利润显著高于营收增速。引人注目的是其大幅提升股东回报：董事会决议宣派中期股息每股0.529元，同比增长89.6%，并宣派特别股息每股0.352元，首次实现中期核心净利润100%分派。

在当天举行的中期业绩发布会上，管理层表示，坚定地看好中国消费市场的长期健康发展。将继续努力打造好团队、好产品、好服务、好体系，来巩固商管业务在市场上的引领地位，实现长期可持续的增长。

资本市场表现优异，万象生活“2+1”业务模式行业领先

在行业深度调整期，华润万象生活凭借“商管+物管+大会员体系”的“2+1”一体化模式，通过多元化服务协同，在上半年业绩中展现出头部企业的战略定力与发展韧性。

上半年，华润万象生活实现营业收入85.24亿元，同比增长6.5%。核心净利润增长15%至20.11亿元。其中，净利润增速显著高于营收增速，反映出公司盈利质量的持续优化。而这一变化主要源于管理层主动调整业务发展模式，更加强调利润贡献能力，退出低质低效项目。

另据财报，上半年华润万象生活录得毛利润为31.65亿元，同比增长16.3%。毛利率从过往期间的34.0%提高至37.1%。

从业绩来看，华润万象生活多元赛道结构优势凸显，其中商业航道收入达32.67亿元，同比增长14.6%，成为核心引擎；物管航道收入51.56亿元，在主动优化业务结构背景下仍实现1.1%增长；生态圈业务收入1.00亿元，虽然占比较少，但增长势头迅猛，同比增长104.04%。

对于华润万象生活上半年业绩表现，中指研究分析人士认为，在中国经济稳中有进、消费复苏动能积聚的宏观背景下，华润万象生活交出了一份兼具韧性质量与战略前瞻的中期答卷。其“商业运营+物管服务+生态协同”的战略闭环正释放出强劲增长动能。随着国内公募REITs扩募常态化提速，商业资产价值重估，以及在“2+1”业务模式的持续深化背景下，华润万象生活“城市品质生活服务平台”的战略定位正开启新一轮价值成长周期。

商业运营业务稳居行业领军地位

需要关注到，商业航道成为华润万象生活高增长、高价值的“明星业务”，14.6%的增速远高于总收入6.5%的增速，这表明商业运营管理的收入贡献正在显著提升。而其高增长并非来自简单的规模扩张，而是高质量的“内生性增长”。

具体来看，上半年华润万象生活商管业务实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，零售额增速全面跑赢社消零增。

在业务发展和业绩提升上，华润万象生活采取的是内涵式增长和外延式增长并举的策略，一方面是向管理要效益，一方面向市场要增量。

上半年，华润万象生活新开购物中心4个，西安机场商业成功探索落地产品新形态，佛山顺德万象汇斩获签约率、开业率“双百”佳绩，遂宁万象汇、郑州郑东万象城热度创城市新高，实现高品质开业；深圳PA MALL、上海CP静安等第三方接场项目，调改后经营能力与质量大幅提升，零售额及租金均实现同比双位数增长。

此外，华润万象生活聚焦核心城市、核心区域，主动拓展优质潜力项目，目前已累计在25座城市落地“一城多汇”与“多城多汇”运营模式。上半年新签外拓项目6个，其中4个为重点城市TOD项目，2个为存量在营项目。

财报数据显示，尽管商业航道收入规模小于物业航道，但其毛利率远高于基础物业管理服务，对核心净利润的贡献率并不低，是公司盈利能力的关键。上半年，华润万象生活商业航道毛利率同比增加5.2个百分点至66.1%，第三方购物中心收入及税前利润占比分别提升3.2、2.5个百分点至30.7%、23.9%。

上半年华润万象生活商管业务实现零售额1220亿元，同比增长21.1%。企业供图

目前，华润万象生活在营项目125个，截至目前，在营购物中心达125座，其中53座零售额稳居当地市场榜首，前104座跻身当地市场前三，经营表现跑赢大市。其管理规模和零售表现稳居行业领导者地位。

对于未来商管规模的发展，财报在商业轻资产拓展方面提到，除了今年上半年获取的6个优质项目外，目前华润万象生活未开业项目储备也达到75个，其中母公司项目35个，第三方项目40个，与传统商管企业依赖母公司获取项目形式有别，华润万象生活第三方的拓展储备，除了为未来持续增长提供保障，也充分地印证了万象商业的一体化商业运营能力，在商管行业获得认可和青睐。

在业绩发布会上，管理层指出，上半年消费市场有所回升，但是总体依然承压。从消费市场的表现来看，消费分化趋势更为显著。整个市场会持续地变化，包括消费者也会变，商场的经营者要前瞻性地管理好业态的组合以及品牌的组合，并根据市场和消费者的变化，动态地以及科学地做好调整。

值得关注的是，上半年，华润万象生活在大会员业务方面有所突破，完成“华润通”并购及会员资源整合。目前，万象星总量突破7200万，其中商业会员数量同比增长32%至6500万，消费与复购会员人数均同比提升超三成。从会员增长情况和复购数据看，会员的消费能力也正初步增长，成为购物中心零售额的利润贡献渠道之一。

正如华润万象生活管理层提到的消费市场变化和承压，未来购物中心对会员资产的管理和变现，也将成为商管企业行业的核心增长动力。

物管业务将持续挖掘产业空间运营和价值创造机会

物管业务万象服务是华润万象生活的基本盘、压舱石，其营收规模大，虽然增长放缓，但因为“有质量的规模增长”，仍然保持稳健态势。上半年物业新增第三方合约面积1432万平方米，其中66.7%位于一、二线核心城市。截至目前，物业在管面积达4.20亿平方米，同比增长1.8%，合约面积达4.52亿平方米。

万象服务的城市空间运营服务商转型战略持续深化，构建全链条运营服务能力。企业供图

此外，万象服务的城市空间运营服务商转型战略正在持续深化。不仅在规模上实现增长，而且持续构建全链条运营服务能力，业务模式上构建差异化竞争优势。财报显示，2025上半年，新获取温州龙港市民中心、深圳西丽湖绿道、沧州环球奥莱中心、辽宁省肿瘤医院等项目，涵盖政务、生态、商业、医疗等多元场景。截至目前，城市空间在管面积较2024年末提升1.8 %至1.27亿平方米，收入同比增长15.1%至9.5亿元。

管理层提到，万象服务未来更多地关注现有业务的协同效应，以及战略核心能力的培育。同时公司也将抢抓中央城市工作会议提到的城市更新、生活性服务、城市治理等政策机遇。在新型城镇化阶段发挥公司资源和能力的优势，积极地挖掘城市空间运营和价值创造的机会。

文/袁秀丽 编辑 王进雨 校对 柳宝庆