兄弟们，国际投行对中国楼市的判断，最近彻底“打起来了”！

一边是高盛，一边是瑞银，看着同样的数据，却给出了完全相反的剧本。

今天，我就带你扒开这两份报告，看看他们到底在吵什么，以及咱们普通人该怎么看。

1. 高盛 vs 瑞银：一个“谨慎乐观”，一个“深度悲观”

高盛说：房价从2021年高点已经跌了20%，但最坏的时期可能快过去了。预计到2027年，全国房价可能再跌10%（三四线可能跌25%）。银行扛得住，就算房价再跌20%，也不会引发系统性崩盘。

瑞银则直接泼冷水：一线城市房价可能还要再跌38%，下行周期要持续到2026-2027年。为啥？因为租金回报率太低了，根本覆盖不了月供。

2. 数据打架？不，是解读不同

看国家统计局数据：新房销量还在跌，但跌幅在收窄；库存“八连降”；二手房交易反而涨了，在十几个城市增速超10%，交易占比快到一半了。

这说明什么？市场正在从“卖新房”转向“卖旧房”。

高盛甚至预测，到2035年，二手房要占交易的三分之二，新房市场规模要从18万亿的峰值腰斩到8万亿左右——这意味着，房地产的“规模时代”彻底结束，进入“存量时代”。

3. 价格真相：一线核心区坚挺，三四线深跌

市场分化极其严重：

一线城市核心区，跌幅控制在3%-5%，上海还有高端盘逆势上涨。

三四线城市，跌幅普遍在15%-25%，个别城市可能突破30%。

瑞银算了一笔账：在一线，租一套100万的房，月租金才1508元，但月供要2562元——租房比买房划算太多。除非租金大涨，或者利率暴降，否则房价压力依然巨大。

4. 银行会不会爆？高盛说：有“安全垫”

高盛为啥觉得不会崩？因为咱们历史首付比例高啊！

首套房30%，二套60%，这成了银行最大的缓冲垫。

就算房价再跌20，不良率也只会小幅上升，和当年美国“零首付次贷危机”完全不是一回事。

再加上房企“白名单”贷款已落地2.2万亿，房企债务风险也在化解。

5. 政策有用吗？高盛和瑞银都不太乐观

今年政策确实猛：一线城市松限购、发补贴、收存量房做保障房……

但高盛认为，货币政策快用到头了，利率降到3.3%已接近极限，再降效果也有限。

瑞银更直接：大幅降利率会压缩银行利润，在银行自己也压力山大的时候，可行性很低。

说白了，政策能托底，但很难逆转趋势。

6. 最关键的问题：房子还值不值得持有？

报告里最扎心的一句话是：中国居民家庭70%的资产是房产，这比例是欧美国家的两倍。

这意味着，房价波动直接关系到绝大多数人的身家性命。

也正因为如此，稳楼市就是稳民生、稳金融、稳社会——这才是所有政策的最终底线。

最后说句实话：高盛和瑞银的分歧，恰恰说明市场已进入“无人区”，没有历史剧本可循。对买房人来说，记住三点：

1）别再赌普涨，分化是未来十年的主旋律。

2）核心城市、核心地段、好产品，依然有抗跌和回升的潜力。

3）如果是三四线，除了自住，别再加仓。

再说个扎心的事实：房价下跌，意味着大多数家庭的主要资产在缩水。

这事儿不用看统计公报，我们直接上市场一线数据。今天，就拿北京为例，看看当下的房价到底跌到什么水平了。

从主流中介的挂牌信息看，一个非常残酷的信号出现了：在北京主城区的丰台，已经出现了不少挂牌单价在1万出头的房子。

注意，这不是环京，这是北京五环内。这些房源，多是远离地铁、缺乏配套的“老破小”，流通性极差，在市场下行期最先被抛售。

更有冲击力的是总价。现在北京主城区，挂牌总价低于100万的房子已经比比皆是。

主城区尚且如此，远郊区县的境况可想而知，大家可以去中介APP上自己搜搜看，满屏都是冲击认知的价格。

聊了二手房的惨状，咱们再看看北京新房市场。

看完下面这几个案例，你可能才会真正感受到，什么叫“价格脚踝斩”。

郊区“杀猪盘”，跌得亲妈都不认

通州永乐店“十里春风”：2017年巅峰卖到3.8-3.9万/㎡，现在呢？挂牌价9000元，真实成交不到8000元（数据来源为全国最大的绿中介）；再跌下去跟环京没区别了。

大兴魏善庄“一品嘉园”：2018年卖4万/㎡，现在小区挂牌均价1.8万，部分业主挂牌均价1.5万/平米，现在这个市场成交铁定跌破1万。

顺义“浅山香邑”：2018年还卖3万/平的小区，现在挂牌价普遍1.3万/平，不少业主心态崩了，挂到9000多，已经跌破万元大关。

以现在这行情，真要成交，我估计奔着8字头去也一点不夸张——这价格，已经跟我老家乡下的房子差不多了。

当年抢破头的北京房子，如今跟老家十八线县城一个价，你敢信？

时代变得太快，以前买房是资产升级，现在不踩雷就是万幸。

想当年3万抢着买，如今跌破1万无人问。这哪是回调，简直是资产回老家。

房山阎村“东亚朗悦居”：2017年卖4万/㎡，现在1万出头，跌幅75%。

通州“首开香溪郡”：2017年开盘5万/㎡，现在小区挂牌均价2.9万/平米，成交1.8万/㎡左右。

门头沟那些2017-18年卖4万+的盘，现在统统1万出头，跌幅75%。

可能有人说：这都是郊区，跌得多正常。

那我告诉你：主城区降价起来，更狠，更隐蔽，更刺激。

主城区“遮羞布”被撕下，价格击穿认知

就拿丰台四环一个项目来说（名字我匿了，懂的都懂）：前两年，指导价7.2万/㎡，高高在上。

房价一下行，400多套网签价直接干到5.6万/㎡。

这还不够，开发商又搞出“假工抵房”，价格杀到5.5万/㎡。

就这，还吸引了一波人冲进去“抄底”。

但你知道最刺激的是什么吗？我通过关系拿到了这个项目的最低价——4.3万/㎡。截止发稿全网最低价，这个价格已经和楼面价一样了，房源有限，有需要的可以私信xiuge20200606我安排。

除了上面这个新盘。同样是丰台区四环，大瓦窑板块，前几年房价高点时候，网签价格8.1万/平米，现在一路之隔的新盘网签均价已经跌到了6.1万/平米；特价房或工抵房已经来到了5万左右，短短几年房价就接近腰斩了。

别以为只有郊区盘在“裸泳”，核心区的“高端豪宅”跌起来，那才叫一个怀疑人生。

天安门旁“顶级IP”，价格照样打骨折——“霞公府”，天安门东边500米，什么地段？2010年开盘就敢喊10万/平，2017年巅峰干到17.5万/平。

结果呢？到现在还有几套一手房砸手里。价格更是绷不住，从前两年的14-16万，一路阴跌到今年11万左右。

从17.5万到11万，跌幅直逼40%。这哪是“府”，这是“跌府”啊。

南城“品质标杆”，也扛不住大势——北京金茂府（宋家庄），当年开盘均价11万，好楼层卖到12万+。

现在呢？挂牌价7.7万，真要成交还得往下谈。一平米缩水4万+，跌幅也快40%。当年冲着“金茂府”三个字闭眼入的业主，现在估计肠子都悔青了。

分钟寺“三兄弟”，抱团跳水。合生缦云，开盘13万/平，现在已经有业主挂牌8万，谁要给7万+就肯出。

北京天誉，开盘12万/平，部分业主挂牌价8.1万/平米，按照这个趋势成交价铁定要跌破8万/平米。

就这跌幅，比双十一打折还狠。

不仅如此，就连海淀“码农圣地”，神话也在破灭。

幸福里（永丰板块）：当年开盘8万+，最近成交一套单价5.9万。有了这个价格以后，很多业主也把自己的挂牌价调到了5.9万/平米。按照这个趋势跌下去，5万/平米大概率也用不了多长时间了。

幸福里润园：开盘价8.3万/平米，二手房入市即破发，价格根本站不住。

这说明什么？产业共识、高收入接盘侠，在趋势面前，一样不堪一击。

总结几句大实话：没有永远涨的神盘，地段、品质、IP在熊市里都是纸老虎。

挂牌价都是“面子”，成交价才是“里子”。

现在这行情，成交价普遍比挂牌价再低5-10%。

别信“抗跌”神话，在全面去杠杆、挤泡沫的周期里，所有资产都要重估。

新房在破发，海淀的二手房更惨，回调起来毫不留情。

不少小区的价格已经腰斩，老破小和次新小区无一幸免，有的甚至跌回了2015年的水平。

先看两个扎心案例：老破小标杆——竹园；2025年12月成交一套60㎡两居，198万。2021年12月同户型成交价472万。4年时间，降价274万，跌幅58%。

次新“硬通货”——橡树湾四期。2025年12月成交一套100㎡两居，726万。2023年11月同户型成交价1377万。2年时间，降价651万，跌幅48%。就连小区业主的挂牌价也是频繁下调。

海淀区这样的案例一抓一大把，今天先说到这儿。

但已经足够说明一件事：在这一轮调整中，没有哪个片区、哪种产品能真正“抗跌”。

海淀尚且如此，其他区域只会更冷。

连西城的神盘——中信城，也开始扛不住了。

10月底，中信城四期 “中海都阙台” 连续成交两套，单价都砸到了15万/㎡。

要知道，当年开盘的时候，单价可是稳稳站在17万+。

回想2023年夏天，这个盘火到什么程度？

不光要八成首付，还得额外掏几十万至上百万的“茶水费”才能抢到房。

这事儿我敢说100%真实——因为我就是操盘手之一。

没想到吧？当年抢破头的“神盘”，两年时间，每平米净亏两万五，账面上直接蒸发几百万。

中信城都破发了，北京还有哪个盘敢说自己“绝对安全”？

当最强的信仰开始崩塌，说明市场的底部，远比我们想象中更深。

别再问“哪个盘能挺住”了，现在该问的是：“到底还有多少下跌空间？”

未来两年，将是中国楼市真正的“转型生死局”。

1、高盛把房价触底的时间，押在了2027年第三季度。

他们参照的不是日本“失去三十年”的剧本，而是美国2006-2012年的走势——下跌迅猛，但触底后复苏也相对更快。

换句话说，他们判断咱们走的是“深V型”，不是“躺平L型”。

2、瑞银就保守多了，认为下行周期至少拉到2026-2027年，底部可能比大家想象的更远、更深。

这两家大行的分歧，恰恰说明——没人敢打包票底在哪，但共识是：还没到底。

3、这不是简单的涨跌轮回，而是一场深刻的结构性变革：

人口：购房主力人群数量在萎缩。

城市化：速度放缓，红利见顶。

供需：房子比人多，正在成为现实。

4、未来的房子，会越来越回归居住属性。

“房价如葱”不是玩笑，它意味着整个行业的逻辑彻底变了——从“金融产品”变回“耐用消费品”。

以前闭眼买都能赚，以后睁大眼睛都可能踩坑。