如果你的房子，每个月收的租金还不够还房贷，物业费还得自己倒贴，那它正在悄悄吃掉你的现金。 但就在全国大部分城市还在经历这种“资产缩水”的阵痛时，有一个地方的楼市，已经走出了完全相反的剧情。 那里的房子，租金收入能稳稳覆盖月供，房东每个月还能多出一笔零花钱。 这个“异类”，就是香港。

从2025年6月开始，香港的私人住宅房价指数掉头向上，连续增长了五个月。 到了2025年10月，这个指数涨到了294.3点，创下近15个月的新高。 香港，成了全国范围内，首个房价明确进入回升通道的城市。 这背后不是炒作，而是一系列政策、资金和真实人群的变化，共同写下的新剧本。

政策“撤辣”是点燃市场的第一把火。

2024年2月底，香港财政司宣布全面“撤辣”，也就是撤销了所有住宅物业的需求管理措施。 外地买家印花税、第二套住房从价印花税统统取消。 这意味着一套1000万港元的房子，内地买家之前可能要交最高约300万港元的税，现在税款直接降到约42.5万港元。

政策的效果立竿见影。 在“撤辣”后的15个月内，全港录得超过6.3万宗私人住宅买卖登记，总金额高达1654亿港元。 市场监测到一个有趣的现象，在这波成交里，用普通话拼音登记的买家占比达到了约四分之一。 平均每四个买房的人里，就有一个是内地背景的买家。

光有政策还不够，钱的成本决定了购买力。

美联储的降息周期在2025年开启，香港的按揭利率随之从之前接近4%的高位，一路降到了3.25%左右。 利率下降直接体现在月供上。 同样贷款500万港元，分30年偿还，月供能从约2.38万港元降到约2.18万港元，每月少还2000港元。 更重要的是，这个按揭成本开始接近，甚至低于市场租金。

香港中原地产的研究报告指出，市场上出现了“供平过租”的情况，也就是月供和月租金差不多。 这直接刺激了一大批长期租客转为买家。 他们算了一笔账，反正租金也是付，现在月供差不多，还不如自己买下来，房子最终还是自己的。

22万拿着高薪的新香港人，是托起市场的真实底座。

政策吸引人，利率吸引钱，但最终支撑房价的，是需要住在这里的人。 香港在2023年底推出的“高端人才通行证计划”，在2024年迎来了爆发。 全年有超过22万名高才获批，其中超过90%来自内地。

这批新来港的人士，普遍拥有高学历和高收入。 他们在阿里巴巴、京东等科技巨头的国际总部工作，或者在复苏的金融业里任职。 他们拿的是百万年薪，面临的是实实在在的居住需求。 他们要租房、要安家、要考虑孩子上学。 这种需求不是投资，而是刚需。

2025年，香港的住宅成交总量达到了78000套，这个数字创下了过去4年来的新高，比2024年增长了15%。 成交量的放大，为价格的稳步上涨提供了坚实的基础。

市场的复苏并不均衡，核心区和非核心区冰火两重天。

所有买家都在涌入，但他们的目标高度一致。 港岛、九龙等传统核心区域，新房供应量在2025年极度稀缺，全港岛的新盘供应不到2000套。 一边是22万新增的高端需求，一边是寥寥无几的新房，核心区的房价和租金获得了最强的支撑。

反观新界等非核心区域，新楼盘的供应量依然较大，面临的竞争激烈。 那里的租金回报率往往偏低，可能只有2%左右，勉强覆盖利息支出。 买家在这里买房，很难享受到“现金流倒挂”的好处。

现金流倒挂，是当下香港楼市最核心的吸引力。

所谓“现金流倒挂”，就是一个房子的租金收入，超过了持有它的按揭月供成本。 按揭利率3.25%，而香港核心区住宅的租金回报率普遍在3.5%到4%之间。 算上管理费和差饷，房东每个月可能还有少量净现金流入。

这种模式和内地市场形成了鲜明对比。 内地目前首套房贷利率大约在3.1%，但多数城市的住宅租金回报率只有1.5%到2%。 这意味着在内地持有房产，房东每个月需要用自己的其他收入来补贴月供和持有成本，资产在不断产生负现金流。

一笔简单的账就能看出差别。 假设一套价值800万港元的香港房产，月租金2.5万港元，月供2.2万港元，每月净现金流为正3000港元。 而一套价值500万人民币的内地房产，月租金可能只有6000元，月供却要2.1万元，每月净现金流为负1.5万元。 一年下来，两者在现金流上的差距可能高达20万港元以上。

这种差距正在改变人们的资产配置逻辑。

当一种资产每月产生正现金流，而另一种资产每月消耗现金时，投资者的选择会变得清晰。 许多原本资产集中在内地房产的家庭开始重新审视自己的资产包。 那些位于远郊、房龄老旧、没有地铁和学位支撑的“老破小”，出租困难，升值缓慢，每月还需要偿还贷款，被视作“不优质资产”。

而符合核心区位、楼龄较新、交通便利、租金稳定这些条件的房产，则被视为“优质资产”。 它们不仅能通过租金覆盖大部分持有成本，还在本轮市场回升中表现出更强的价格韧性。

香港金融市场的复苏，也为高净值人群的购买力加了码。 2025年前11个月，香港IPO市场总集资额达到2594亿港元，同比增长了2.3倍。 金融、法律、咨询等行业的高收入人群奖金回升，他们改善住房或投资房产的意愿和能力都在增强。 这部分需求，直接指向了港岛半山、南区以及九龙站上盖等顶级豪宅区域，推动了高端市场的成交。

市场的热度从一手房市场也能清晰感知。 2025年，多个市区新盘开售，均出现超额认购数十倍的情况。 一些热门户型在开售当日即告售罄。 二手房市场的活跃度也得以维持，中原地产的数据显示，2025年12月，十大主要屋苑的周末看房量保持在相对高位，买卖双方的心态都趋于稳定。