作者：余飞

01

香港撤辣

香港终于还是顶不住，全面撤辣了。

2月28日，香港公布特区政府2024-25年财政预算案，其中包括取消所有冷却楼市的“辣招”， 包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

特别行政区财政司司长陈茂波指出，经审慎考虑当前整体情况后，决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。

这已经是香港2023年以来第三次出大招救市。

第一次，是降首付。

去年上半年，香港就出台了降首付措施。

在此之前，香港价值1000万港元以下的自用住房，按揭比率最高为60%，且按揭贷款额不得超过500万港元；1000万港元以上住房，按揭比率上限是50%。

现在调整为，1500万港元以下的住宅，可以贷款70%，也即首付比例从之前的50%降至30%。

此外，香港还对非住宅物业的首付进行了下调，非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。也即首付比例从50%降至40%。

第二次，是降印花税，延长贷款年限。

去年10月份，在《行政长官2023年施政报告》中，香港提出

第一，特区政府会优化公营房屋系统建设。其中，香港房屋委员会将会放宽资助出售单位按揭贷款保证的安排，包括延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年，让买家可获得年期更长的按揭贷款，有助单位流转。

第二，将下调香港永久居民的新置业印花税，由15%降低至7.5%。

第三次，就是现在，直接取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

02

香港房价持续下跌

香港接连救市背后，是其房价持续下行。

2022年受疫情影响叠加加息影响，香港遭遇了资金撤离、经济疲软、人口转向、利率狂飙，共同迫使香港房价大转向。

界面新闻披露，2022年香港全年楼价累跌15.59%，创下1998年以来最大年度跌幅。与此同时，负资产宗数急速增加。

进入2023年，香港虽然扭转了人口下行，但楼市疲软状态并没有发生改变。

香港特区政府差饷物业估价署此前公布，2023年香港全年私人住宅楼价指数累计下降约6.8%，连降两年。香港2023年的整体楼宇买卖合约登记数为5万8023宗，为1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平，二手住宅销量也创28年新低。

进入2024年，下跌依旧。

2月27日，香港特区差饷物业估价署公布2024年1月的二手私人住宅的售价指数，较2023年12月环比下跌约1.57%，连续9个月下跌，已经跌至2016年11月以来的新低，与2021年9月的历史高位相比累计跌幅达23%。

然而，即便连跌三年，香港房价依旧高不可攀。

去年7月份，香港房价在下跌了一年半时，均价仍高达15393港元/平方英尺。

换算成人民币与平方米计价，香港的均价则是15.2万元/平方米。

这个价格，依旧位居全球第一。

可能有人会说，香港人收入高。从香港官方披露的数据来看，相比于他们的房价，也不高。

香港政府统计处公布的2022年第三季《综合住户统计调查按季统计报告》显示：

香港2022年第三季就业人士（不包括外籍家庭佣工）每月入息中位数为20,000元，与第二季保持一致。

数据来源：香港政府统计处

房价这么高，还要托底救市？主要是香港的经济太过依赖房地产了。

我们都知道，香港是全球四大金融中心之一，金融产业是香港的主要经济支撑。

而香港的金融抵押品，又主要是房子，香港政府的财政来源，其中与楼市相关的差饷、房产交易中的印花税以及物业税等。

所以，楼市承压对于香港的经济、财政以及金融风险都有较大压力。所以香港楼市一遇冷，就会立刻出招救市。

03

“脱光”有用吗

香港取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，能扭转局面吗？

效果肯定会有一些，但要扭转，还要以观后效。

以去年降低一半印花税来说，效果就不够明显。

财新网披露，2023年10月的“减辣”政策公布后，未能让香港楼价出现反弹，令人怀疑调控政策的激励效果。2023年第四季度，香港二手楼价格是环比下滑5.2%，是2023年全年单季度的最大跌幅，无论是小户型的“上车盘”，还是大户型的豪宅价格都全线下跌。

如今全面取消，大大降低了内地购房客奔赴香港买房的纳税负担，理论上来说，确实挺有吸引力。

印花税，是香港调控内地或者海外居民奔赴香港买房的调控利器，因为其威力太大了。

之前，香港为了稳定房价，要求非香港永久居民在香港购买住宅，需要缴纳15%的买家印花税和15%的从价印花税。

也即在香港买一套1000万港元的房子，非香港居民光印花税就得缴纳300万元。如此力度，外地人谁还敢奔赴香港炒房。

印花税，也成为了香港楼市调控的利器。但针对本港局面，香港的税率还是比较柔和。

香港本地居民购房，印花税税率被划分了好几个档次，价值超过2000万港元的住宅，最高也不过征收4.25%的印花税。

有人计算了一下，以购买1000万港元的住宅为例，非香港居民购买要比香港居民购买多缴纳262.5万港元的税。

如今，这些税直接取消，相当于购房成本下降了几百万。

理论上来说，香港这是在吸引内地与海外购房客奔赴香港购房，支撑香港楼市的发展。

能否扭转局面，只能交给时间来解答。

在香港取消三项税收之后，瑞银发表了自己的观点，大概意思就是作用有限，作用时效不会长，其理由有三：

其一是因为香港楼市仍有大量新房供应，预期2024年可出售的新住宅达到5.1万套，开发商手头有3年的存货需要消化；

其二是信贷环境紧张，地产商资金成本颇高，可能会降价卖楼以加快现金回笼，这也让楼价反弹的空间受限，

其三是租金收益率及贷款按揭成本的负利差将会继续抑制投资需求。

因此，该行预测，即使印花税取消，香港楼价今年仍要下跌5%至10%，若租金进一步回升再加上贷款利率下跌，到下半年市场情绪或将改善。

04

会影响北上广深的政策

香港全面撤消辣招，对内地一线城市的影响会更大，会有一定的带领作用。

很明显，香港此时全面脱光，意图之一就是吸引内地购房客赴港购房，是与内地一线城市抢客。

北上广深虽然在进入2024年均放松了调控措施，但目前除了广州外，北上深的限购仍非常严格。

路透社最近传出消息：

北京、上海、深圳等大城市核心区取消限购。

这个传言会否落地，不好说。但可以肯定的是，今年一线城市的限购措施必定会不断放松。

在之前的文章中，我说过，限购取消是大势所趋。

二线城市全面解除限购，基本会在2024年实现。至于一线城市，广州可能会提前。京沪深的步调会慢一些。

最先外围区降低限购门槛，压缩社保要求，不行再取消限购。之后核心区的社保要求年限，也会随之压缩。

一线城市的限购彻底脱光，不会那么快，可能要等到保障房供应规模上来之后。