文丨云潭

终于等来的“救命钱”，让“香港四大家族”之一郑氏家族旗下的新世界发展有了喘息的时机。

在华人商界，叱咤风云的郑裕彤家族，横跨地产、珠宝、基建、金融等多个领域，然而这个庞大的商业帝国，在后代的肆意折腾下，正上演着“富不过三代”的港剧大戏。

新世界发展虽实现了债务延期，但公司基本面并未完全好转，此次借新还旧，可能只是将危机延后。

当雪崩时，没有一片雪花是无辜的。

城门失火，殃及池鱼。新世界地产板块如果未来信誉崩塌，连带也会殃及金融旗舰周大福人寿等业务的发展。地产业务点燃的导火索，还没有完全扑灭。

【危机只是延后】

一份再融资公告，让深陷泥潭的新世界发展得到了喘息的机会。

6月30日，新世界发展发布公告，集团成功和银行等债权人签订了新的再融资协议，对现有部分债务进行了再融资，规模达到882亿港元。

▲来源：新世界发展公告

而整整一个月前，这家香港“地产天王”突然宣布旗下4只永续债将延期派发利息，涉及利息为7720万美元，4只永续债券本金合计34亿美元。

原定派息日期分别为6月9日、6月10日、6月16日及6月22日，公司称已通知债权人，本次利息将延至下一个分派日进行派发。

▲来源：新世界发展公告

这也是新世界发展成立以来首次出现无法付息的情况。

一时间，资本市场风声鹤唳。

6月2日开盘后，公司股价一度跌超10%。目前，其市值已从巅峰期的1330多亿港元，暴跌至仅剩144亿港元，1200亿港元市值灰飞烟灭。

造成新世界如今窘境的罪魁祸首，是三代继承者的致命误判。

自2017年，郑裕彤长孙郑志刚担任公司话事人后，新世界由过去的稳健经营变为激进扩张。2019年以近百亿，斩获杭州一宗地块，刷新当年杭州土地成交总价新高纪录，用于建造旗下第八个K11购物中心；2022年，房地产行情急转直下，新世界却逆势而动，继续举债拿地。

尤其是，郑志刚钟爱的K11开始在全国大举扩张。不同于传统商业中心，K11将艺术、人文、自然三大元素融于一体，打造出所谓的全球首个“文化零售”模式。

但实践证明，该模式叫好不叫座，表面光鲜，但却不接地气。界面新闻曾报道，有知情人士指出：“K11在内地的所有商场加起来的销售额，可能还抵不过一个万象城。”

狂飙之后，新世界发展债务状况进一步恶化。2024财年，公司业绩如同遭遇一记重锤，收入357.82亿港元，同比减少34%，归母净利润巨亏194.62亿港元，2025财年中报依旧亏损66亿港元。这是新世界发展20个财年以来首次连续亏损，三代接班人将家族核心产业带入深渊。

巨额投资之后，创收微薄，新世界发展深陷泥潭。郑志刚打破港资房企稳健的作风，违背负债率低于30%的“低杠杆”传统，危机愈演愈烈。

▲来源：新世界发展2024财报

截至2024年底，新世界发展总负债2109.26亿港元，债务净额1246.3亿港元，一年内需偿债322亿港元，但在手现金（包括银行存款及限制性存款）只有218.58亿港元，不足以覆盖短期债务。

净负债比率57.5%，如果计入永续债后的净负债率将超过惊人的70%，远远高于恒基兆业（17%）、长实地产（30%）及新鸿基地产（40%）。

一番逆天操作后，去年9月，郑志刚请辞行政总裁，退居幕后，当起了网红博主。如今，黄少媚被委以重任，她的核心任务就是带领新世界发展渡过难关。

在其治下，新世界发展一方面启动再贷款计划，一方面，盘活资产，计划在2025年财年（截至今年6月30日）要实现260亿港元的资金回血。

然而，在地产周期底部，资产价格处于历史低位，新世界发展为拯救危局，只能低价割肉。此次882亿港元再融资，比预期多7亿港元，其中最早需要偿还的日期为2028年6月30日。也就是说，此次再融资，只不过是一种借新还旧，试图用时间换空间，拖延债务爆发时间的缓兵之计。

但延期不等于危机解除，悬在新世界发展头顶的雷并没有摘除。节流之外，最重要的是开源，但如今的形势十分严峻，2025财年中期财报中，K11商场销售额按年下跌13%，当期合约销售结构中，大湾区和长三角两大核心地区均在下滑。

销售额是房企未来的粮草，销售规模下滑，未来的利润和营收也会相应萎缩。而且，新世界发展在三代执掌后，在地产最后黄昏购入的项目，也存在资产跌价的风险。

纵横商场八十余载，郑氏家族这一次的危机仍然存在。

【连锁效应】

经过多年发展，郑裕彤家族产业已经形成一个巨大的产融舰队，覆盖地产（新世界发展）、珠宝首饰（周大福珠宝）、建筑保险（周大福创建）、酒店（瑰丽酒店集团）、零售（新世界百货）以及透过周大福控股的其他多元化业务。

目前看，地产危机仍存，零售业务萎缩、周大福创建业绩稳健，周大福珠宝在金价上行期间表现良好。

然而，随着新世界发展债务危机爆发，如同往池水里投下一颗巨石，激起的涟漪会一波波向外扩散。

危机产生的连锁反应也在所难免。

为缓解财务压力，郑氏家族开启内部资产腾挪。主要思路就是用经营良好的业务反哺地产，通过周大福及旗下公司补血新世界发展。

地产业务每况日下，新世界发展俨然一个吸血怪兽。2023年6月，新世界发展将周大福人寿的母公司新创建集团（0659.HK），出售给周大福控股，回笼现金218亿港元；去年又将启德体育园75%股权以4.17亿港元转让给周大福集团，以14.4亿元将天得发展30%股权转手给周大福企业。

这种拆东墙补西墙的做法，无疑对珠宝及保险等板块造成拖累。倘若新世界发展未来发展难有好转，其他板块将再次承受不利影响。

▲来源：周大福创建财报

在周大福的盘子里，除了珠宝主业外，保险是一笔不错的资产。2024年，周大福人寿贡献营收19.89亿，经营利润6.14亿港元，同比增长49%。2024年底，周大福人寿的资本偿付充足率为266%，高于监管最低要求的100%。

然而，如果未来新世界发展债务危机最终爆发，也会连带对周大福相关企业的信誉造成影响。

将新创建集团私有化并装入周大福体系内，虽然已经设立了一层防火墙。而且，周大福人寿的运营尚未出现直接影响，但保险公司的经营很大程度上取决于公众的信任，任何风吹草动，或者负面新闻，都有可能引发保单持有人或潜在购买者的担忧，进而影响整体的业务进展。

▲来源：周大福创建财报

根据财报，2024年，周大福人寿的年化保费总额下跌26%至15.47亿港元，新业务价值下降22%，主要由于上一年内地游客消费提前释放所致，而大陆旅客为其保费的贡献率高达57%。

曾几何时，地产系人寿公司暴雷的案例比比皆是。受恒大地产业务影响，恒大人寿步履维艰；宝能崩塌后，姚振华被禁入保险业十年，集团资金链断裂，前海人寿风波不断；百年人寿不惜自揭露家丑，指控百亿资金输血万达系，导致公司两年未能披露年报；因母公司泰禾集团债务违约，泰禾人寿也出现关联债券投资亏损，导致偿付能力不足；前贵州首富罗玉平旗下中融人寿因踩雷宝能、海航，已经资不抵债。

诸多惨痛案例在前，周大福人寿恐怕也很难摆脱这种连锁效应。

况且，大陆游客对其业绩占比接近六成，而如此多的负面案例频繁发生，对舆论造成的影响仍未消散。投保人也会愈发倾向于大型央国企，或诸如平安这样的超大型金融集团。

就目前的情形来看，周大福人寿要想独善其身，并不容易。

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