一个月前，星空君前往威海拜访一位老板，对接一个线上业务需求。

该老板的经营范围非常特别：当地几家高端小区的物业外包。

至此，星空君才了解到，很多大型小区的物业其实是有一定程度的外包的。比如打着物业公司旗号的保安、驿站、商超等。

提出的需求并不太复杂，类似于美团、饿了么，但区域仅限特定小区，而接单的业务更多一些，甚至允许小区用户填心愿单。

基于对行业的了解，星空君提出了两个疑问，一是为什么不用成熟的线上平台；二是如何在线上触达客户。

老板称，第一个问题，美团饿了么的抽成比例太高了，他势力范围的小店没那么高毛利；第二个问题，他通过保安、驿站、收水电费等线下场景向客户发卡片。

尤其是第二个问题的答案，让熟悉线上流量玩法的星空君措手不及。后来仔细一琢磨，也没有特别的离谱，这不就是社区团购。

把小区的线下流量整合起来，然后进行统一的运营，是一件非常好玩的事。

经过调研，星空君发现市面上很多拼团小程序在做类似的业务，但它们有一个共同的难题：大部分无法和物业的资源打通。

对于大型小区来说，物业掌握着小区里大量的线下资源，随着即时零售的快速发展，这些资源可以转化为线上流量从而变现。

谁在做这方面的业务呢？

港股里有一个家公司，叫万物云。

一、万科万物云

万物云是万科旗下一家子公司，全称是万物云空间科技服务股份有限公司，成立于2001年，虽然名字比较花哨，但核心是做物业的。

万物云致力于服务城市居民的“住”的消费，承接政府与企业基于营造宜人环境的服务管理外包，以及建设基于空间效率改善的云平台。公司业务始于1990年，历经多年发展，已成为中国领先的全域空间服务提供商，业务覆盖社区空间、商企空间和城市空间三大板块。

万物云发布公告称，朱旭将于近期加入公司，负责旗下万物云城板块。因前述工作调整，朱旭将辞去此前在万物云担任的非执行董事和审计委员会委员职务。

1975年出生的朱旭是王石一手发掘的人才，2016年把她从深圳广田公司挖到万科，成为万科董秘。

2017年宝万之争，朱旭力挽狂澜，升任副总裁，年薪过千万。

万物云的核心业务脱胎于王石当年提出的“轻资产重运营”，降低对房地产销售的依赖，去搞基于房地产的经营。

可惜的是，王石宝万之争后卷铺盖走人，他的理念也没有被贯彻。

如今万科面临现金流危机，又想起老王那一套了，在长租房、物业等领域开始发力。

从业绩来看，万物云在2024年实现了362.2亿元的营业收入，同比增长9.2%，显示出核心业务的稳健增长。

然而，受非经常性损益及减值损失影响，2024年净利润为12.6亿元，同比大幅下降38.3%。

万物云的营收已连续五年保持增长态势，显示出公司业务的持续扩张能力和市场竞争力。

从2020年的181.45亿元到2024年的362.24亿元，万物云的营收规模在五年内实现了翻倍，年均复合增长率较高，这反映了公司在物业管理及相关服务领域的强劲发展势头和有效的市场策略。

万物云的营收增长主要得益于其主营循环型业务的强劲表现，该板块收入达到307.9亿元，同比增长15.5%，占总收入的比例提升至85%。

二、万物云的业务板块

万物云的三大核心业务板块在2024年均实现了收入增长，但各自的增长驱动因素和市场表现有所不同。

公司持续优化业务结构，提升各板块的运营效率和市场竞争力。

社区空间居住消费服务是万物云最大的收入来源，在2024年保持了强劲的增长势头。该板块实现营业收入209.08亿元人民币，同比增长11.6%。这一增长主要得益于公司在住宅物业服务领域的深耕细作和市场拓展。万物云通过“蝶城”战略的持续推进，提升了住宅物业服务的运营效率和客户满意度。

截至2024年底，万物云累计改造了250个蝶城，涉及1555个项目，占集团总在管住宅项目数量的36.5%。相比于未进行蝶城提效改造的2021年，集团住宅物业服务的毛利率提升了1.3个百分点。此外，万物云在社区增值服务方面也进行了积极探索，例如依托蝶城生态构建的“万物研选家”品牌，在2024年签订了5358单局部改造合同，较2022年增长106.6%，客户满意度连续三年超过95%。朴邻（房屋经纪业务）在2024年贡献收入8.2亿元，并计划在2025年增加112家门店，招募800名经纪人，目标收入突破10亿元。

商企和城市空间综合服务板块在2024年也实现了稳健增长，实现营业收入122.96亿元人民币，同比增长5.4%。

该板块的增长主要受益于万物梁行在商业物业和企业总部等高端物业服务领域的市场领先地位。万物梁行服务了众多世界500强和中国500强企业，截至2024年底，服务世界500强企业74家，中国500强企业111家。公司通过提供高品质的设施管理、综合运营等服务，赢得了客户的认可。此外，万物云在2024年1月并表了专注于校园和医院领域的专业服务商丹田物业，进一步增强了在大型公共空间服务赛道的服务能力，特别是在高校、医院等特殊场景。预计丹田物业在2024年上半年贡献商企年化饱和合同额6-7亿元，贡献财务收入超过3亿元。这些举措有助于万物云拓展更广泛的商企和城市空间服务市场。

AIoT及BPaaS解决方案服务是万物云重点发展的科技赋能板块，在2024年实现了较快的收入增长。该板块实现营业收入30.21亿元人民币，同比增长8.6%。这一增长反映了市场对智能化、数字化物业管理解决方案需求的提升，以及万物云在该领域的技术积累和市场推广成效。万物云将AI视为重构物业管理价值链的核心引擎，持续投入研发和应用。

三、转型方向还是杯水车薪？

2025年以来，短短半年多的时间，万科向深圳地铁集团借款六次，多达200多亿元。

表面上看起来万物云的经营规模不大，对万科集团的整体现金流影响微乎其微。

万物云2024年实现经营性净现金流19.2亿元人民币。截至2024年12月31日，公司账面持有的现金及现金等价物达到134.3亿元人民币。这一充裕的现金储备为公司的日常运营、债务偿还以及未来的战略投资提供了有力保障。公司管理层在2024年下半年将经营策略调整为“现金流比毛利更重要”，通过积极回收关联方应收账款，下半年完成了超过30亿元的回收，其中包括18亿元现金和12亿元资产抵债。这使得2024年底关联方应收账款降至约24亿元，与2023年底基本持平。

但星空君认为，万物云给万科的转型发展提供了一个模板，万科的未来并非万劫不复。

在“轻资产重运营”理念的推动下，万科走出困境还是有希望的。