成交楼面价超20万元/平方米，全国宅地单价地王纪录被刷新。

7月25日，上海2025年六批次土拍剩余3宗宅地出让，最终均高溢价成交，总成交金额达104.27亿元。至此，上海2025年六批次土拍收官，最终7宗地溢价成交，1宗地底价成交，8宗地总成交金额达289.6亿元。

据悉，本场土拍共吸引14家企业参拍，其中6家央企、6家国企、1家混合所有制企业、1家民企。从竞拍情况看，浦东新区唐镇地块和虹口区北外滩地块热度极高，参拍企业均超5家，双双触发中止价，其中虹口区北外滩地块的溢价率更是创上海近年来新高；徐汇区衡复地块成交楼面价则创全国宅地单价新高。

徐汇宅地单价刷新纪录

备受瞩目的徐汇衡复地块土地出让面积为4705.49平方米，规划建筑面积为6117.14平方米（其中住宅约5200平方米），容积率仅为1.3，限高为15米，地块起始价为10.01亿元，起始楼面价为163639元/平方米。

该地块吸引了3家竞买人参与竞价，经过28轮竞价，最终由上海祺祥旺宇置业有限公司以总价12.25亿元竞得，成交楼面价为200257元/平方米，溢价率为22.38%。

天眼查显示，上海祺祥旺宇置业有限公司成立于2025年1月17日，注册资本为155000万元，法定代表人为叶舒祺，并由叶舒祺持有100%的股权。

据中指研究院统计，这一成交楼面价刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价纪录，超过了静安寺C050101单元095-7地块的成交楼面价为162338元/平方米。

地段的稀缺性是该地块“身价”高企的原因。中指研究院上海数据总经理张文静介绍，该地块位于051街坊，是风貌别墅地块，享受便利的轨道交通以及丰富的高品质商业服务，毗邻徐家汇地铁站和交通大学地铁站，与上海头部商圈徐家汇商圈的直线距离约为400米。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该地块面积较小，可打造的新房套数不多，对于品牌开发商来说，若为此组建一个项目团队不太划算。同时，风貌别墅的属性决定了项目的去化速度不会太快，业主方需要具备充裕的现金流。

值得一提的是，在本次土拍中，两宗外环外的宅地收获较高的热度。

浦东新区唐镇地块土地出让面积为22666.84平方米，规划建筑面积为52133.73平方米，容积率为2.3，限高为60米，地块起始价为19.498亿元，起始楼面价为37400元/平方米。

该地块吸引了7家竞买人参与竞价，经过62轮竞价，由招商蛇口和中旅投资以中止价27.297亿元+商品住宅装修标准不低于4500元/平方米+公共服务设施200平方米+高端人才住房配建比例0.7%竞得，成交楼面价为52360元/平方米，溢价率为40%。

闵行区莘庄社区02单元06-05地块吸引了4家竞买人参与竞价，经过78轮竞价，最终由安徽省高速地产集团有限公司以总价36.89亿元+商品住宅装修标准4000元/平方米+公共服务设施2650平方米竞得，折合成交楼面价为56247元/平方米，溢价率为30%。该地块出让面积为2.62万平方米，容积率为2.5，土地用途为普通商品房。

“总的来说，上海仍是颇具吸引力的投资市场，各家房企基于自身禀赋和能力边界在此寻找机会，以期谋得一席之地。”卢文曦表示，上海不仅核心地块受追捧，外环以外也存在点状机会，只要产品好、价格匹配度高，就会受到买家的青睐。

土拍市场持续高热

今年以来，土拍市场持续高热，多地优质地块吸引全国房企“争夺”，溢价率、楼面价屡创新高。

7月23日，苏州共有2宗地块开启限时竞价，分别位于园区双湖、吴中郭巷，地块总计出让面积为10.75万平方米，起拍总价为49.64亿元。其中，园区双湖地块经过49轮竞拍，由绿城房地产集团有限公司以总价46.67亿元竞得，成交楼面价为65241.78元/平方米，溢价率为8.74%，该地块成交楼面价刷新江苏省当前最高楼面价纪录。

7月22日，杭州出让两宗住宅用地，分别位于余杭区北部新城和拱墅区石桥，出让起始总价为15.23亿元，最终两宗地块均溢价成交，共揽金18.98亿元，平均溢价率也达到24.6%。

中指研究院的数据显示，今年上半年重点城市拿地金额TOP10房企当中，央企、国企和地方国资仍是主力，民企仅在重点深耕区域补充土储。绿城在上海、杭州、苏州、南京等城市进入前十，在杭州、苏州位居前三。

对于重点城市的土拍溢价率走高，深圳一家大型房企的营销负责人表示，这一方面得益于自去年三季度各地推出的一揽子楼市优化政策，对市场产生刺激效应，一线和强二线城市楼市开始摆脱低迷态势，土地市场的信心开始修复。另一方面，自去年以来各地土拍市场也发生了一些变化，特别是土拍规则迎来大调整，包括取消竞拍限价、恢复“价高者得”的竞拍规则等。随着土拍规则的调整，叠加新房市场信心回归，各大房企的参拍积极性得到提振。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，热点城市土地出让均呈现小型化、位置在中心区域且利润确定性较强等特征，主要原因在于市场变化快，只有小地块才能满足尽快开发、尽快销售等要求，同时缩短开发周期以提振开发商拿地的积极性。

中指研究院认为，从短期来看，房企当下更加注重项目的安全性与盈利确定性，北上深杭等热点城市核心地块，凭借稀缺属性预计仍将频现高溢价成交，成为房企争夺的焦点。不过，房企仍需避免获取高价地，防止因单价过高而为项目后续开发带来挑战。下半年，各地在供地端的“缩量提质”模式仍将延续，北上深、杭州、成都等热点城市核心地块凭借稀缺属性或将保持高溢价成交，而多数三线城市和四线城市土地市场则继续以底价成交为主，部分城市可能通过优化供地结构、降低起拍价格等方式吸引房企投资布局。

来源丨中国商报微信综合自证券时报、环球网、上观新闻