上海出政策了。

和以前不太一样。

以前出政策都放在周五，而且是下班后的时间，所以我经常周末加班。

现在可好，政策放在周一了，还是上午上班时间，我这周末倒是不用加班了，直接把我周一例会给取消了。

现在，坐到电脑前给大家聊聊。

政策很多啊！详细的我就不写了，这里直接贴一下：

大家可以保存一下以备不时之需。

但是核心的核心是什么？就是上海放宽外环外限购政策，这是最直接的，也是最大的变化。

但是各位有没有想过一个哲学问题——为什么是外环外？

01

首先我们需要意识到一件事：现在上海的调控政策，对待外环外和外环内的态度已经完全不一样。

不是外环外松一点外环内紧一点，而是对于这两个区域的调控态度，完全不一样。

对于外环外，几乎等同于已经没有门槛了，随便买。

所谓的外地户籍一年社保，只要想要买房，这个时间也过得很快了。

对于外环内，虽然有放松，但是整体的社保年限没调，套数依然有限制（外地单身被视为家庭可以开始买外环内一手房了）。

更为关键的是，为了相互之间不产生交叉，让大家放心买外环外，外环外的购买套数都不被记入外环内的限购范围内。可叠加。就是你去外环外买了一百套房子，归来之后，内环内可能还有首套房的资格。

我看到这个政策的第一反应就是：那环沪的楼市怎么办？

确实政策出台之后，环沪楼市理论上几乎已经没有存在的需求。各个外地城市未来只能寄希望本地市场的去化情况了。

说回上海。对于上海来说，一直以来都有两个矛盾点，一个是担心核心区域楼市过热出现舆论压力，又希望整体市场库存减缓降低风险。

现在以此为界，起码也表明了态度和说法，上海未来调控，开始以外环为界线了。

但是话又说回来，为什么是这条线？

02

这里面有一个重要动因的变化：

过去20年是整个上海城市建设快速发展的20年，也是房地产快速发展的20年。伴随着城市骨架和基建的铺设，上海完成了城市版图的扩张。不论是最早时候的一城九镇还是现在的五大新城，都是这么一个逻辑。

所以在很长一段时间，上海的楼市基本面就是——一手房是新房在郊区，二手房是老破小在市中心，二者相互独立又相互依存，所以一直以来上海外环外的二手房挂牌量和成交量一直就不多。

伴随着过去20年上海整体郊区住宅的大量供应，这些产品如今也慢慢的流入到二手房市场。

我们来直观地看下数据：

这不是市场数量，而是市场占比。

从整个供求结果关系来看，整体的成交占比每年都在下滑，但是整体的挂牌量的占比却在越来越多的增加，这就是一个非常值得注意的信号。

如果对外环外的楼市不加以干预，后面可能会出现系统性的风险。

另外，在时间节点上对外环外也比较尴尬。城市发展的重心已经回归到市中心进行城市更新了，郊区的发展已经属于明牌，而且再加上如今抢人大战各个城市各领风骚，所以对于郊区的去化就失去了先手位，这次调控出台的背景，或许就是基于此。

03

这一次政策希望激活的核心是什么？

如果下沉到一线各位会发现，现在很多郊区的一手房的成交，主力都集中在区域型客户购买。

哪怕是外地年轻人，买在郊区大部分也是在周边有工作或者和区域本地有黏连的这些人。

之前设想的因为房价外溢或者轨交外溢的年轻人，这部分的比例已经开始下降。

而这一次的政策放松，核心是希望激活的需求，我觉得有四类人：

第一类，当然是外地刚需更加坚定的买房。

某种程度上也是上海的一种抢人方式，大家联想之前上海关于内容创作者的一系列待遇，结合在一起看就会发现这其中的端倪。

第二类，市中心的养老需求。

上海另一个不可逆的趋势就是本地人口老龄化，这里的养老需求一定是越发的放大。

如今关于这部分需求也可以通过郊区买房的方式来解决。

毕竟他们具备强劲的购买力，而且现在也不占据房票，真心建议在郊区做项目的操盘手可以落实。与其焦虑多少点数给渠道，不如努力拓宽下这部分客源。

第三类：郊区的本地土著。

这些其实也是被忽略的群体，住在上海郊区的土著，往往家族情节会更重，买房需求可能也会更加旺盛。

第四类，其实也是很重要的一部分人。

全国范围内的中产家庭的资产配置。

上海这两年塔尖项目的崛起，本质上成功吸纳了全国范围的富豪的关注，在全国范围内上海资产的相对坚挺也得到了共识。

你知道的，中产对投资这件事是最跃跃欲试的，但是把钱放在哪里其实没有太多想法，这是一次进入上海比较好的门槛。未来不论是生意或者工作和上海有关联的，现在都可以在上海买房作为一个备选项。

04

这一次的政策放松，整体的力度还是很大的。

单说外环外可能大家觉得只是一个概念，但是我们来看看上海地图：

就会发现上海大部分地方的房子已经不限购了，哪怕放在套数占比上来说也是如此。

如今上海限制的，放在外环内，本质上还是对于城市发展的乐观和信心。

不论是如今土地市场的反馈，还是上海产业升级转型，对于核心地段都是极大的抗跌存在。

对于外环外呢，这一次也是挺好的机会，毕竟外环外这么大，总有机会点，总有窗口期。

对于这一次的政策，相比较之前的微调更明显，也更出圈。关键是这次政策激活的四类人群，目前来看很有潜力很有可能也真实可以转换。

接下来的9月和10月可能会比想象中的更加值得期待。

但是这个政策能不能解决所有问题？

当然不能。

但是，好在还有时间。

上海楼市相比较其他城市而言，最大的机会点就在于：还有时间。

这是底色中给到人们的信心和安全感，这也是为什么我觉得，如果是个人，如果你有真实需求，可以去市面上走走看看。

是不是最好的时间我不知道，这起码是一个不差的时间。

本文来自微信公众号：真叫卢俊，作者：真叫卢俊