提到香港，你会想起什么？

或许是从太平山顶俯瞰灯光璀璨的维多利亚港，是“叮叮”车铃声的茶餐厅，是分手戏御用的中环码头，还是警匪片中常提的“西九龙重案组”。

很多人认识香港，都从那些年的TVB和港片开始。

作为全球最自由经济体，香港陆地面积约1106平方公里，共18个行政分区，人口密度世界第一。

这里很大，又很小，在狭小空间赢得很大世界，是香港奇迹。

香港18区，共同组成了传奇香港的过去和未来。

今天，房姐将结合香港楼市、城市面貌、衣食住行、学区书包，为大家介绍各个行政分区的特点～

PS：房姐线下分享会来咯！欢迎扫码报名哦~

时间：9月4日（下周四）下午2点半；

地点：东城招商银行私人银行中心；

主题：楼市下半场的投资逻辑重构–调整还是拐点？香港楼市的新变量与新机会

香港岛

来吧，先看看港岛私人住宅最新的平均楼价。

40平以下：125831港元/平

40-69.9平：133432港元/平

70-99.9平：159307港元/平

100-159.9平：185267港元/平

160平以上：215745港元/平

/// 中西区，全港楼价最高 ///

中西区，大多数人第一反应是CBD。

这里遍布商业中心、金融大厦、政府机构，是香港最早发展的区域，也是“富贵区”。

中环的摩天大楼，见证香港城市变迁传奇；西区的历史痕迹，保留着老香港的独特韵味；依山瞰海的半山，聚集着名人富豪。

同时，香港传统四大名校网之首11校网、香港大学高等学府在此。

反映到楼市方面，中西区是全港均价最高区域，约28000港元/平方呎（约301400港元/平方米）。

供应有限、楼价高、价格坚挺、租金收益率高，楼市价值buff简直拉满。

上环贴近中环商住区域和写字楼，人流量大，屋苑买卖、租赁市场交投活跃。

而整个中西区最贵的地方就在中半山，这里是纯住宅区，离核心商业区仅约5分钟车程，不少豪宅住宅单位需要一个小目标起步。

请看，房姐制作的内地富豪买房地图中，就有许多大佬扎根在半山别墅里。

///东区，全港千万富翁人口密度最高 ///

说起变形金钢取景地怪兽大厦，你应该对东区不陌生吧？

沿着维多利亚港蜿蜒伸展的东区，北部海滨，南部山地。

这里以住宅为主，既有都市繁华，也有滨海的悠然，是全港千万富翁人口密度最高的地区。

如果想了解香港近70年来城建、工业发展、地产黄金年代及社区的城市更新，那么东区在太古地产运营下，有高品质城市更新样本。

东区从早期的码头船坞到工厂，再到现在工业、商厦、港岛区最大的购物中心太古城中心、公园，住宅楼宇共存共荣的新型社区。

如今，东区真·10分钟生活区理念，成熟配套和浓厚的家庭居住氛围，成为中产自住地之一。

| 太古城中心，图源：老K世界观

目前，东区房价约18800港元/平方呎（约202,400港元/平方米）。

区域内Band1中学多，适合有孩子的家庭。

/// 南区，港岛面积最大+传统豪宅区 ///

注意看，顶级富豪李嘉诚的“风水大宅”、何鸿燊的豪华别墅就在南区。

有着浅水湾、深水湾、寿臣山，依山傍水的自然环境，被大家称为“有钱人的后花园”，南区无疑是公认的传统豪宅区。

从上世纪50年代开始，香港富豪的会所、香港高尔夫球会、香港游艇会等等建在浅水湾一带。

所以，地位显赫的香港老牌家族和商人纷纷陆续进驻南区。

| 港岛南新盘凯玥极致景观，仅供参考

目前，南区平均呎价约17284港元/平方呎。

值得一提的是，南区的顶级豪宅，呎价动辄超过10万港元，甚至逼近20万港元（约人民币180万元/平方米）。

另外，黄竹坑作为南区的延伸地，备受内地买家青睐，近一年内地买家成交占比约47%。

再加上众多国际学校和私立学校，是精英家庭首选。

| 仅供参考

正如2025上半年港岛区全新项目的“销量王”及“吸金王”项目——滶晨，第一期一个月内已售出375套。

目前，滶晨II即将加推72套房，想买的话，8月31日先到先得，抓紧时间联系房姐！

/// 湾仔区，新旧并存+高学历人口多 ///

湾仔，粤语“小海湾”之意。

或许你没去过湾仔区，但一定品尝过湾仔码头水饺，也会听过游客必打卡的金紫荆广场、香港会议展览中心、中环广场、铜锣湾。

湾仔就在港岛最中心地带，众多高学历人口，新旧并存的街区，不少大型核心商场，隧道和地铁交通便利。

教育资源方面，小学属于12校网，中学属湾仔小区。

但，湾仔区也是香港唯一一个没有公屋的地区。

在二手市场，屋苑较少，单栋物业多，楼龄约30-50年，胜在实用率高，租赁需求旺盛。

而新房市场尤为火爆，其中活道1号，20余套特价单位，转眼只剩2套了！

近期将有有2个新盘嘉居·天后、SPRING GARDEN入市在即，同属14校网，还是地铁口物业，妥妥的爆款预订。

详情可回顾

九龙半岛

接着，我们来看九龙半岛私人住宅最新的平均楼价。

40平以下：114920港元/平

40-69.9平：124823港元/平

70-99.9平：153726港元/平

100-159.9平：186864港元/平

160平以上：172354港元/平

///九龙城区，全港最多学校 ///

聊起九龙，你是不是会想起电视剧和电影里常常出现的九龙城寨呢？

九龙城寨曾是九龙城区的一座围城，一幢幢肆意而错综的建筑，约0.03平方公里却挤着5万人，制造了多个有声故事，后于上世纪末被拆除。

| 曾经的九龙城寨

而今，九龙城区，香港超大的住宅区，全港最多学校的地区。

私人房屋，包括旧式唐楼、大型私人屋、高级平房区，应有尽有，内地人喜欢买的启德就在这里。

小学归属于传统名校区东区34校网。

多间小学排名均在全港Top100之内，拥有协恩中学附属小学、圣罗撒学校、香港培正小学、喇沙书院、拔萃男书院等深受家长欢迎。

| 东区34校网，仅供参考

其中，最多内地客和新香港人买的启德。

相信爱看演唱会的小伙伴都知道，启德有香港最大的体 育场，还有Airside综合体、地铁交通便捷、香港儿童医院等千亿配套。

如今，其作为香港规划的第二CBD，区域内新房选择多，从刚需到豪宅全维度覆盖。

维港一号、维港双钻两个盘， 对于初到香港，对香港尚不熟悉的买家，配套齐全的启德可谓十分友好。

| 启德体育园效果图，来源：UIDM

同样在东区34校网的何文田，也是置业热区。

其九龙城区西南部，住宅多建在山丘和谷地，形成旺中带静的独特环境，有优质校网+豪宅基因+烟火气三料的title。

不仅是香港本地人偏爱何文田的商圈和轨道，而且较多香港本地中产家庭钟情于此。

如何文田地铁上盖一手项目瑜一IN ONE， 何文田站唯一能看维港烟花海景的一手房，是香港少见的南向海景，舒适感在线。

| 实拍图，仅供参考

/// 油尖旺区，传统商圈 ///

很多人第一次来香港，第一站就是油尖旺区。

所谓油尖旺区，来自油麻地、尖沙咀及旺角三个主要街区，充满老香港的feel，是记忆里的港片世界。

这里云集大家熟悉的西九龙高铁站、传统购物、商业区，如美丽华商场、K11、iSquare、圆方等。

同时，油尖旺区32校网同样是香港教育的重要组成部分，学校选择多样，涵盖了官立、资助和私立学校。

| 油尖旺区，图源：香港旅游发展局

油旺尖区作为香港购物和娱乐中心之一，交通便利，旅游商业氛围浓厚，人流量大。

并且整个区域房价适中，物价正常水平，民生平价、配套丰富，读书学区好。

由此不仅适宜居住，出租给商业人士或者旅客，也能获得稳定租金收益，投资回报率可观。

/// 观塘区，全港家庭住户数目最多 ///

看完我们熟悉的旅客区，再来看看不属于游客区的观塘。

曾几何时，观塘坐拥超千间工厂，维他奶、益力多品牌在此区占有一席之地。

目前，这是全港家庭住户数目最多的区域，达到二十多万个家庭住户，居住在自置居所的住户比例约3成，也是全港最低。

这是因为，观塘长者多、公屋多、基层群众多、非从事经济活动的家庭住户占比也高。

| 图源：小红书@Q桑

与此同时，观塘区新房稀缺，自2018年凯汇后，Bal Residence是唯一在售新盘。

整个市场更偏向于刚需，平均呎价约10514港币/平方呎，适配单身和新婚的家庭。

///深水埗区，看见香港另一面///

深 水埗区，因有多个深水码头而得名。

这里 能看见香港的另一面，几乎没有拔地而起的玻璃帷幕大楼，几乎没有高档餐厅，却有着历史韵味的唐楼， 传统市场与夜市充斥着人间烟火。

在居住方面，深 水埗较多密集的劏房，板间房和笼屋，也是香港老年人最多的地区之一。

| 深水埗鸭寮街，图源香港特区政府驻粤办

但事实上，深 水埗区有AB面。

A面是香港普通人民的生活场景，B面则是文青和年轻人喜爱的新社区，可谓是平价区战神。

新旧住宅并存，小学校网为40校网，中学资源丰富，平均呎价约12800港币/平方呎，价格丰俭由人，适合不同需求的家庭。

| 图源： @taiho108的Instagram

另外，九龙毕架山，是香港传统且知名的豪宅区。

这里是极具标志性的离尘不离城，以低密度住宅为主，无论是别墅还是高层单位，价格一直稳居香港第一梯队，是财富和地位的象征之一。

与内地常见的山景房不同，这是真正属于香港特色，长在半山上的房子。

目前在售的BEACON PEAK，也是毕架山近十年唯一出让的新盘。

丨BEACON PEAK实拍图 图源明报

/// 黄大仙区///

黄大仙区，正是以香港香火最旺的黄大仙祠命名。

作为成熟的民生区域，区内配套齐全，物美价廉，有不少街市，商场、民生商铺，集购物、消闲、娱乐于一身。

同时，地铁交通方便，不但可以直达旺角、尖沙咀等商圈，城大、浸会学子同样会选择黄大仙区作为居住地点，减少居住开支。

校网方面，黄大仙属小学43和45校网，中学则属黄大仙区。

但区域内私楼不多，大型私人屋苑更少，公屋较多，平均呎价约1.2-1.7万港元/平方呎。

新界

最后，来看新界私人住宅最新的平均楼价。

40平以下：110551港元/平

40-69.9平：103402港元/平

70-99.9平：118389港元/平

100-159.9平：109432港元/平

160平以上：86622港元/平

/// 沙田区，人口最多，港漂最爱 ///

香港、深圳、东莞都有沙田。

而香港沙田人文历史悠久，是18个行政区之中人口最多的区域，大概每10个香港人就有1个住在沙田。

沙田有两条港铁线，超百条巴士线路，交通方便。

所以，中大、城大、理工以及浸会的同学，以及很多港漂，都选择住在沙田。

譬如去年香港撒辣后，售楼部里铺天盖地内地客的地铁盘星凯堤岸，折算成人民币约19.8万/平，就是在沙田。

///葵青区，新界上车性价比高///

葵青，由葵涌及青衣组成。

这新界各区中面积最小的一区，是工商业区，交通网络四通八达。

其中，青衣四面环海，是机场快线和东涌线的交汇处，两个站到达香港站，半小时直达港岛中环，约20分钟到机场。

这里不仅有大型购物商场，还有青衣公园、青衣滨海公园等，日常散步和运动。

由此，不少屋苑可以享受到海景、山景、园景，最重要的是价格亲民，青衣可谓是新界上车性价比高之一。

/// 大埔区 ，跨境家庭热爱 ///

大埔区，物流和跨境贸易活跃，靠近深圳，适合经常往返的内地家庭。

尤其是白石角发展区，政府计划和建设了科学园、住宅、康乐设施以及高等教育的扩展设施。

凭借着邻近科学园和学府， 科技企业进驻， 目前这里吸引了一批高收入、高素质人士落户，聘请了众多内地专才。

北面为中低密度的住宅区，区域内大型住宅项目落成，配套日益完善，驱车能快速到香港市中心，丝滑到关口。

所以，这里也是很多内地买家和高素质人才偏爱的区域，也吸引了很多中大及教大内地生租房。

| 白石角低密度屋苑居住环境，仅供参考

///北区，连接深圳+人口密度最低之一 ///

北区，地缘上接壤深圳，是香港传统乡村文化保存最完整的地区之一。

早期香港以九龙和港岛一带发展，北区大量人口移入市区。

而就在近年来，北区在港府大力推进下，发展创科产业、高端专业服务和现代物流，逐渐走入大众视线。

再加上楼宇高度不高，景观开扬，居住舒适，热门的跨境学校多，是需要经常深港两地往返的置业者首选。

/// 西贡区，明星聚居区 ///

西贡区，自然风光旖旎，被誉为香港的后花园。

众多的岛屿，以及这里是外邦朝贡船只停泊的港口码头之一，久而久之名为“西方来贡”之意。

从上世纪80年代开始，将军澳开发市镇，作为港府重点发展的第三代新市镇，民生配套、学校、康乐设施、交通已非常完善。

同时，有一个热知识，西贡离将军澳电视城近，不少影视业明星置业于此，名副其实的明星聚居区。

| 图源：@jackchui_csk的Instagram

///荃湾区，上车乐园 ///

荃湾，因海湾水浅而得名，是新界工业化和城市化的缩影。

区域内，有众多购物中心和商场，传统市集，休闲公园娱乐场所等，大型屋苑多，居住氛围成熟。

而且这些购物中心和食肆与地铁站大多都有天桥连接，形成四通八达的空中步行系统，所以荃湾也被称为天空之城。

在撒辣后，荃湾屋苑单位凭借着总价低，吸引众多投资者入市，可谓是上车乐园。

最多人关注的荃湾西，是荃湾的富人区，楼盘主要集中在海岸边，形成一个V字，楼龄旧，呎价低，主打大户型。

///屯门区 香港人口最多住宅区之一 ///

屯门区，被青山和大榄山丘环绕。

从上世纪起，屯门区南面开始填海，连同周边沿岸一带发展成屯门新市镇，成为香港人口最多的住宅区之一。

因为官津学校多，近深圳湾口岸，有很多跨境学生，成为部分内地人购房的候选地区。

就在近期，屯门区海珠路地块，在八家地产商争夺情况下，由信和置业以高出市场估值上限近4成的价格中标，备受关注。

| 图源：财经杂志

/// 元朗区，与深圳仅一河之隔 ///

元朗区，小馋猫们肯定想起元朗蛋卷和荣华月饼。

它三面环山，地势平坦，是香港唯一一块平整而广阔的平原，是18个区之中，最靠近深圳的区域之一，仅一河之隔，隔岸相望。

比较多置业者选择YOHO MALL商圈核心的房源，有73校网和地铁可以直达尖沙咀，呎价约1.4-1.6万港元。

另外，元朗区的天水围几乎是全港房价最低的区域，有不上万港元的实用呎价，适合预算有限的置业者。

/// 离岛区，闲情逸致的理想之地///

离岛区，占地面积超大，是闲情逸致的理想之地。

我们了解的大屿山、大澳、长洲岛、南丫岛这些出名的旅游热点，香港迪士尼、机场等等，便属于离岛区。

| 长洲岛，©️房姐港楼

其中，东涌是离岛区里新型市镇和交通枢纽，有港珠澳大桥香港口岸、2025年机场第三跑道启用规划。

另外，一些远离城市喧嚣的岛屿，主要以度假别墅、海滨公寓、乡村住宅为主，租金也相对便宜。

| ©️房姐港楼，拍摄于2024.10

以上，便是香港18个行政区的大致情况。

在当下香港楼市，对于追求资产配置、子女教育、生活品质的买家，正是入场良机。

如果你想买房，却不知道怎么选？

不要慌，来扫码找房姐，会倾囊相授，给你匹配合适的楼盘并带你实地看房哦

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