上海10万+豪宅的试探，中建新小区能否破局？没有市区高端盘操盘经验，均价却看齐区域标杆，中建二局的静安首秀，从一开始就充满争议。

沪六条放开外环限购，本是远郊的狂欢，为何这个内中环项目能逆势热销？面对 “性价比不如金茂府” 的质疑，它凭什么打动改善客群？

这家从临港起家的房企，想在上海豪宅市场站稳脚跟，这次试探能否成功？

或许有人会说，中建新小区能成为红盘纯属政策 “搭车” 的偶然，沪六条虽未直接放开内环限购，但市场情绪回暖带来的短期热度，终究掩盖不了项目自身的短板。

毕竟项目均价14.68万元/平方米，与具备学区属性的大宁金茂府相比缺乏价格优势，而中建二局此前从未操盘过市区改善盘，豪宅开发经验的缺失迟早会暴露问题，这种认购热度恐怕难以持续。

这种担忧并非没有依据。改善型购房群体对开发商的品牌积淀和操盘能力尤为看重，金茂府作为区域标杆，十年间价格稳步上涨，其市场认可度经过了时间检验。

反观中建二局，此前的布局集中在临港、嘉定等外环区域，核心城区项目多以承建商身份参与，确实没有独立开发高端住宅的公开案例。

从产品层面看，中建新小区在学区等附加值上也不占优，单靠政策带动的市场情绪，确实可能面临后续去化压力。

但换个角度看，认购率达143%的成绩，恰恰说明市场看到了中建二局被忽视的核心优势。虽然没有市区豪宅开发经验，但它在上海中心区域的城市建设履历早已埋下伏笔。

2018年中标静安上海火车站北广场商办综合体，2023年承建黄浦老城厢旧改项目，这些工程要么是城市地标级综合体，要么是拆迁难度极大的旧改项目，既考验对核心城区规划的理解，也锤炼了复杂场景下的建设与协调能力。

对改善型客户而言，地段价值与工程品质才是核心诉求，中建二局的央企背景与市中心工程经验，本身就是品质的隐形背书，这或许比单纯的 “豪宅操盘经验” 更能打动理性购房者。

或许还有人会质疑，沪六条的核心利好集中在外环外，内环限购丝毫未松，中建二局选择此时布局内中环，完全是踏错了政策节奏。

毕竟浦东周康、松江新城等远郊板块能直接享受 “不限套数” 的红利，新增购房需求会被大量分流，而中建新小区面对的仍是受限的客群，政策窗口期的红利根本吃不上。

这种判断看似契合政策表面逻辑，却忽略了上海楼市的分层特征。外环外政策松绑的本质是消化库存，而内中环的改善型市场有着独立的运行逻辑，核心地段的稀缺性决定了其需求相对稳定，不受远郊供给放量的直接冲击。

沪六条虽未放开内环限购，但通过降低非沪籍单身购房门槛、优化信贷税收政策，间接扩大了潜在改善客群的基数。

更重要的是，政策释放的 “稳市场” 信号，对高净值改善群体的预期提振作用尤为明显，他们更看重核心资产的抗风险能力，中建新小区的内中环地段恰恰满足了这种需求，这正是其能在政策偏向远郊时突围的关键。

从另一个角度看，有人可能会认为，中建二局从外环到内环的布局跳转过于激进，上海市场销售额占比已超大本营北京，这种快速扩张可能导致资源分散，反而影响项目品质与后续发展。

毕竟房企跨界布局或区域扩张失败的案例并不少见，尤其在楼市调整期，稳健经营远比规模扩张更重要。

但这种担忧混淆了 “扩张” 与 “深耕” 的本质区别。

中建二局的布局并非盲目冒进，而是循序渐进的战略升级：2021年从临港拿地切入上海市场，通过多个外环项目积累本地经验与资源，待销售额占比接近五成、具备扎实基础后，才择机落子静安核心区。

这种 “郊区练兵，城区突破” 的路径，既规避了初入市场时对核心区规则不熟的风险，也为高端项目储备了本地资源。

更关键的是，上海作为长三角核心城市，其房地产市场的分量远超普通城市，将上海打造成与北京并重的核心市场，本身就是房企区域深耕的合理选择，而非单纯的规模冲动。

说到底，对中建新小区的争议，本质上是对 “政策红利与项目价值”“经验短板与潜在优势” 关系的不同认知。沪六条确实为项目提供了有利的市场环境，但认购热度的核心支撑仍是其地段稀缺性与开发商的隐性实力。

中建二局的突围，不仅是单个项目的成功，更印证了上海核心区楼市 “价值为王” 的逻辑，在政策引导市场预期回暖的背景下，真正具备地段优势与品质保障的项目，即便身处限购区域，依然能穿越市场分层的迷雾，获得购房者的认可。