◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

出险后积极脱困的融创，如今已见曙光。但近来又曝出“三高”现象，令人业内震惊。

不过，此“三高”非彼“三高”，还跟一个重量级的网红楼盘——上海壹号院密切相关。

据最新消息，5月21日，融创操盘的上海壹号院三批次开盘当日大卖40多亿元，64套房源全部售罄。年初至今，该楼盘二开二罄累计卖了108.7亿元，成全国首个销售额破百亿的项目。

融创方面透露说，上海壹号院客户画像呈现显著的“三高”特征：高净值、高学历、高审美。再看客户背景，既有企业家，也有艺术家，既有本地的，还有长三角都市圈甚至海外的。

实际上，上海壹号院本身就地处黄埔区老西门号称“钻石地段”的豫园商圈，属于寸土寸金的古城旧改稀缺地块。融创方面还透露，该项目四批次高层产品预计将在6月趁热上市。

去年8月，上海壹号院首次开盘平均售价17万元/㎡，今年初开盘时均价17.8万元/㎡，到今年5月第三次开盘时直接涨到了均价18.5万元/㎡。这背后是，除了融创操盘该项目综合产品力的大幅提升外，还跟上海地价自去年中期以来不断创新高有密切关系。

比如，去年8月绿城曾斥巨资摘得徐汇滨江地块，成交楼面价高达13.1万元/㎡。今年3月，上海静安寺地块成交楼面价16.1万元/㎡，被静安国资公司独吞，单价地王再次被刷新。

融创操盘开发的上海壹号院，在资本层面也颇有意思。

据查，上海壹号院的开发商是上海亚龙古城房地产开发有限公司，最初由“上海老牌民企”上海亚龙投资及关联方持股，2016年3月被“浙商大佬”黄伟掌舵的新湖中宝旗下上海新湖城市开发有限公司斥资11.9亿元全资收购。

新湖中宝之所以掷巨资收购，就是看中了这块地处“黄浦区508号街坊地块”的后续开发商机，涉及旧城改造面积9.1万方，地上建面23万方。

收购上海亚龙古城公司100%股权股权后不久，新湖中宝旗下新湖地产为上海新湖城市开发公司引入了中信信托且向其出售了80%股权，应是一种融资安排。

2020年9月，新湖地产退出上海新湖城市开发公司并由同为“新湖系”的浙江启隆实业持股。2个月后，融创通过旗下上海颢轩企管公司收购了上海亚龙古城公司股东上海新湖城市开发有限公司的背后股东“浙江启隆实业”50%股权而间接取得，为此耗资38亿元，其中股权代价11.28亿元。

2023年中期，融创债务出险且陷入现金流困境。该年11月，上海亚龙古城公司向“上海灏珑有限合伙”借款34.8亿元，期限3年，其中最后1年为宽限期。 为此融资，融创和新湖中宝按各持股50%均提供了17.4亿元的连带保证担保。

与此同时，融创旗下上海颢轩还向杭州西奥出售了“浙江启隆实业”15.625%股权及债权，总代价约25亿元，其中约24亿元抵债，剩余约1亿元代偿新湖中宝1亿元债务，但从相关查询看，融创方面仍实际持有50%股权。

今年3月底，国家企业信用查询披露，上海亚龙古城公司注册资本由3.2亿元增至3.4亿元，出资人新增了前述提及提供34.8亿元借款的上海灏珑（有限合伙），其持股比例约5.88%，剩余约94.12%股权被上海新湖城市开发有限公司持有。

上海灏珑（有限合伙）成立于2023年10月，LP出资人及GP管理人分别是中国中信金融资产、华融资本，应是为上海亚龙古城公司借款34.8亿元定向成立的。

从以上所有信息看，中信方面作为资方在开发“上海壹号院”项目的背后公司投入上是比较大的，尤其是中信信托通过持股上海新湖城开公司间接持有上海亚龙古城约75.2%股权。

从房地产业惯例看，业内猜测中信信托及如今构成关联的上海灏珑有限合伙参与持股，都应是一种作为融资性担保的股权过户安排，而融创和新湖在项目的实际权益仍很大，尤其是融创还主导着操盘开发。可以说，要想共赢，就须深谙进退与平衡利益，也应是“上海壹号院”能持续火爆的深层意义。