地产永续债“重出江湖”，这家国资房企“血拼了” 地产永续债“重出江湖”，这家国资房企“血拼了”
◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
被视为地产“毒药、砒霜”的永续债，再次重出江湖。上一轮的地产永续债的发行开端，就来自八年前恒大掀起的。
此后几年，包括华夏幸福、金科、绿地、绿城等一系列知名房企均有永续债。这几年，华夏幸福、金科等不少陷入债务出险泥沼，但未出险的手上的永续债，该偿还且能偿还的，基本上已还掉了。
这种计入其他权益工具的金融产品，永续债可以“粉饰”财报的负债率，化解资金压力，但较高的利率，被坊间视作“砒霜”，没人敢一直玩下去。
虽然如今房地产利润率持续下降，但国资房企却开始掀起新一轮永续债发行潮。
昨晚（6月9日），“北京国资房企”的京投发展公告，近期与中原信托签署了《永续债权投资合同》，即由中原信托设立永续债信托计划，金额不超过30亿元，各笔初始投资期限不超60个月，其中首期8.1亿元已到账。
5年内，上述永续债信托初始利率2.9%；满5年后开始调整利率，其后每2年调整1次，每次增加200个基点（即2%），调整后最高年利率不超过9%/年。
京投发展此次永续债融资款，明确称“将用于公司偿还项目存量债务”。换言之，就是“借新还旧”，且有了永续债，虽名义是债，但无固定期限，又被计入权益资产，负债率还能明面上降低。
对于缺钱的房企，能有人帮助发行永续债，是不是求之不得？从京投发展看，此次发行30亿元永续债信托，前五年固息2.9%算是比较低的，当然跟其国资控股背景有密切关系。
据悉，京投发展第一大股东是北京市国资旗下的北京基础设施投资公司，其控股比例达到40%，但在前十大股东中，个人股东较多。
截至今年一季度末，京投发展手上货币资金余额38亿元，较上年底减少1.6亿元，无短期借款，一年内到期非流动负债近13亿元，较上年底减少近46亿元。此外，京投发展一年内需支付的“应付账款近24亿元、其他应付款4.1亿元”，均较上年底变动不大。
另据悉，京投发展一年期以上的长期借款362.7亿元，较上年底增加37亿元，应付债券35.75亿元，较上年底增加8.8亿元。
更重要的是，京投发展手上还有60亿元存量永续债，确实有点惊人。地产密探查询获悉，该存量永续债主要是2020年及2021年下半年各发行了30亿元。
具体看，2020年上半年，京投发展向昆仑信托永续债融资18亿元，向中原信托永续债融资12亿元，5年内初始利率均为5.89%，其后每年加200个基点，最高不超12%。
2021年下半年，京投发展向生命保险资管公司分别进行永续债融资19亿元、11亿元，5年内初始利率均为4.79%，其后每年加200个基点，最高不超12%。
今年一季度，京投发展实现营收约2.54亿元，同比下滑1.01%，归母净利亏损近1.49亿元，同比亏损翻了近一倍。其还透露，扣除永续融资产品利息8010万元影响，归属于公司普通股净利润亏损2.29亿元，亏损更大了。
2024年，京投发展实现营收约14.17亿元，同比暴降86.7%，归母净利亏损约10.55亿元，同比亏损进一步扩大了4亿元，经营净现金流-62亿元，同比进一步恶化。
跟今年一季报类似，京投发展披露说，去年扣除永续债利息约3.26亿元后，归属于公司普通股的净利润亏损13.8亿元。
如此来看，京投发展去年以来净利本就亏损较为严重，但永续债付息却是刚性的，必然又加剧了归属于公司普通股净利的亏损程度，说其是砒霜似乎也不为过。
外界猜测：京投发展此次永续债30亿元应是置换之前发行的存量永续债，毕竟之前利率有点高，而当前资金利率又处于市场低位。