最近两年的房价情况，让很多买房人坐不住了，

尤其是那些囤房人，全国有近45%的家庭拥有2套甚至更多房子，以前买房“躺赚”，他们疯狂囤房，以后这种赚块钱的日子一去不复返了，他们手上的资产已经变得越来越不值钱，想想，怎么不令人担忧？

身边有位朋友，早年在老家买两套房，认定了房间永远涨，2021年接近高峰期又在广东加杠杆买两套。

几年时间，广东那两套房跌了40%，老家的房子卖了三年无人问津，最后不得已，只能给红包让亲友去住。

而且这几年类似的案例很多，让人想起当年李嘉诚说的： “房子始终是用来住人的，楼市未来数年可能会面临大洗牌” 。

其实，这话也不是只有李嘉诚说了，但凡手机联网，早些年都能看到类似的话。

比如当年王健林在接受凤凰网记者采访时就说：“任何国家的房地产，发展40-50年后就会萎缩。”

而且，自从此话过后，老王就一直都在“断臂求生”。从2017年将旗下77家酒店卖给富力，再到今年卖出48座万达广场的100%股权，多年来，老王一直都在卖卖卖，加速向轻资产转型。

可以说，忠言逆耳的话在当年，都让人的耳朵快听出茧子了，可就是没人当真。

如今回过头去看，这些商界大佬们的预判还真准，但是那些一意孤行买房囤房的人，日子可就惨了。

眼下的楼市，正悄悄发生几个大变化：

.01

房子越来越不值钱了

拿数据说话：国家统计局发布数据显示，1-7月，全国新建商品房销售面积同比下降4.0%。

而且这种下降趋势如今已经是全国普遍了。比如深圳，去年很多人都对抄底机会深信不疑，然而贸然冲进去的，到今年基本上都亏了10%。

相当于你买套房，一年啥也没干，一辆豪车民间蒸发了。

我是前几年高位跟风进场的，按照这两年的跌幅，均价9万多跌到6万多，足足跌了30%多 ！

而且这波下跌前所未有，背后也是有多重因素的影响：

①收入降了，口袋瘪了

口罩事件发生的那三年，很多人工作停滞，都靠老本来维持。

每月必不可少的生活、医疗、房贷开支，导致很多人积蓄几乎归零，甚至有的人陷入了入不敷出，只能借债维持生活。

而疫情结束以后，全球经济并没有快速增长，反而陷入了低迷，企业订单锐减打工人收入下降，进而导致很多人陷入了拆东墙补西墙的日子，

口袋越来越瘪，拿什么支撑高房价？

②人口结构变了，需求少了

当前的市场已经出现了明显的供过于求局面，人口结构变化更是加剧了需求的下降。

前几年老年人口才2.8亿，如今已经增长到3.1亿，

关键是1963年开始的婴儿潮一旦如今演变成退休潮，未来十年，每年都有超2000万人退休，这些人非但没有购房需求，很多人都面临卖房提高养老品质。

另一边，年轻人越来越少，新生人口持续下降。

供过于求，已然成为定局。

③年轻人思维变化，租房也能过日子

以前年轻人结婚过日子，非买房不可，现在呢？思维360度大转弯，租房一样可以结婚，而且不婚不育的现象也越来越普遍。

再加上租售同权提出以后，大家预期也变了，以前买房才能入户，孩子才能上学，以后租房同样可以解决入户、孩子上学问题。

这又进一步加剧年轻人不再愿意被房子捆绑，更享受自由高品质人生。

④信心下降

以前只要赚1万块，大家就敢买月供8千的房，因为大家预期好，觉得房价涨、工作稳定、工资也会上涨。

然而现在呢？经济下行压力大，大家对未来收入及工作稳定性预期愈发担忧，害怕收入锐减甚至失业，

这种情况下，即使购房者有足够的首付，也不敢贸然进场，害怕还不上月供，以后陷入法拍。

信心下挫，更加剧了他们推迟购房计划。

.02

流动性锁死，卖房难上难

以前房子疯涨，老城区有学区的铁皮架子都能被人当宝贝，甚至单价大几万。

现在呢，核心区名校学区房，相比高位同样折价30%，大城市核心区还好点，那些人口外流三四线核心区，很多挂牌数月也无人问津。

老家一个堂亲，名下七八套房，高峰期时，身价千万。现在每天过的水深火热，房子挂牌七八个月也只成交一套，每天睁开眼睛就要面临几千的债务：卖房人越来越多，再熬不下去，只能法拍了。

看看现在的二手市场，一线城市十几万套，三四线更多。全国730万套二手房，何时卖完是个头？

中介朋友说：现在的二手房，一线大城市核心区还勉强，其他城市，没有绝对的地理位置优势和价格优势，快速变现就别太指望了。

.03

持房成本越来越高，不可避免

说到持房成本，现在手上有多套房的人，已经是深有感触了，每月必不可少物业费、取暖费，

还有接下来要面临的房东税——《住房租赁条例》明确：9月15日起，房屋租赁强制备案，房东不愿意备案，租客也可以帮忙备案。

而且这次新条例还明确，将与税务等部门建立信息共享机制，这意味着房东的税务信息将更加透明化，以后房东税可能迟早落地。

还有就是未来必不可少的房产税，这这都可能随着时间的推移不断的增长，预示着，未来2套房以上家庭的持房压力只会越来越高。

.04

突如其来的变化，如何应对

别急，给大家支几个招：

①刚需准备买房？你买房的目的本来就是自己住，就不必关注市场的波动，建议优先根据自己的住房需求以及经济实力，择机会入市，现在还能享受更高的优惠折扣以及较低的贷款利息优惠。

提醒一句：9月美联储如果降息，国内可能再度开启降息通道，届时贷款利率更低。

② 打算投资买房？劝你该醒醒了，以后大多数房子都是用来住的，有投资机会的只占极小部分。

而且绝大多数城市的房价都会慢慢回归，直接炒房赚钱，多数人会越亏越深。

③手上有多套房？根据自己的资产状况及现金流重新规划，劣质资产及时变现更为明智，优质资产以租养贷，说不定还能获得不错的净收入。

这一轮楼市调整前所未有，手上房子多，做好持久战的准备吧！

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