提要：

在物业服务还处于洗牌阶段当下，世茂服务能做到新增合约面积创历史新高，背后原因值得关注。8月27日，世茂服务（0873.HK）发布2025年中期业绩，期内实现营业收入36.20亿元、毛利润7.09亿元、核心净利润2.82亿元。

截至6月30日，世茂服务合约面积3.43亿平方米（环比增9.3%），在管面积环比增1.8%。基础物业服务收入28.12亿元（同比增1.8%），占总收入77.7%，稳定性与盈利能力增强。

市场拓展表现最为亮眼，新增合约面积4010万平方米（同比增126.6%），新增年饱和收入10亿元（同比增66.7%），均创历史新高，单月新增收入峰值2.4亿元，新增住宅平均物业费2.9元/平方米/月，新签项目质量与盈利水平双提升。

业绩会上，世茂服务总裁及执行董事邵亮从经营成果、服务焕新、管理亮点、未来发展四个方面向投资者展示世茂服务2025年中期业绩、业务发展情况及未来发展规划。

从这份年中成绩单来看，尽管核心净利润同比有轻微下降，但却是因为世茂服务主动剔除金沙田等低效业务造成的短暂波动。此举虽影响短期业绩，但降低了周期风险，为长远发展奠基。

第三方合约面积稳定增长

中报数据显示，世茂服务合约面积3.4亿平方米（环比增近10%），在管面积2.2亿平方米（环比增近2%）。与此同时，结合资本市场和各位股东投资人的关注点，世茂服务坚持独立发展，积极拓展第三方业务，重点管理和压缩关联方交易规模，取得了明显成效。

目前，非住在管面积增近8%，占比43%。关联方交易收入只有1.3亿元，仅仅占世茂服务总收入的3%，对比同行规模较小。关联方应收账款，控制在5.8亿元。

总结原因，是世茂服务系统性地优化了业务管理结构，实现了两项升级：

一、锻造独立发展能力，提升市场化业务的规模。第三方项目的面积和占比双双提升，近80%的合约面积来自第三方拓展。

二、引导多赛道协同发展，快速扩大了非住项目的管理规模，非住在管面积同比增加近8%；非住规模占比同步提升至43%。

从收入端来看，在撇除金沙田等前期收并购公司的影响后，整体收入还是上升3%。其中，基础类物业收入同比增加2%，超过28亿元，非住业务发展收入同比增长4%，突破13亿元。为公司获取规模发展补充坚实的基础。其次，社区增值业务发展稳中有进。收入占比提高至15%；特别是非周期性增值收入达到同比增长3%。

此外，第三方项目合约面积占比77.7%（在管面积同比增2.6%）；非住业态合约面积占比43.0%（在管面积同比增7.6%）。这两个数据也是业务结构优化的重要表现。

据披露，世茂服务新增项目中74%位于京津冀、长三角和大湾区，一、二线城市占比73%，年合同金额超500万元的高质客户占比64.3%，落地了南京紫金观邸、厦门中国联通、北京大学图书馆等多业态标杆项目。

邵亮很坦诚地与投资者交流了上半年世茂服务发生的一些主要变化。首先，在业务上做了优化调整，包括撇除金沙田低效业务。“这会对业绩造成阶段性影响。但我们相信这些业务调整，会更好地面向市场政策变化风险，为后续稳定发展打下更坚实的基础。”

多元化释放增长动能

世茂服务新增在管面积的增长，得益于该公司正在进行的增值业务重构。据披露，2025年上半年，世茂服务住宅端新零售收入增近200%，租售业务提升近1/3，车场经营增13.2%。

其中，非住业务成多细分赛道龙头，能源管理平均节能率超20%，布局RDF环保、适老化服务等；市场拓展新增年饱和收入10亿元（去年近2倍），合约面积超4000万平方米（去年近2.5倍），74%新项目位于高能城市群，一、二线城市占比73%，中标北大、厦门联通等项目。

为此，世茂服务积极布局，加大非住业务的占比，集中资源投入市场拓展，上半年新增年饱和，扩大了业务规模，为后续进一步业绩推广，同时公司也做了整体经营优化、调整业务导向，使业务回归良性发展，具备可持续发展的基础，实现合约面积3.4亿平方米，环比增长近10%，在管面积2.2亿平方米，环比增加近2%。

在剖析了公司的各项多营业务发展情况后，世茂服务果断对增值业务板块进行全链路重构，在满足业务生活需求基础上，有效地打开了增长通道，丰富了业主的社区生活体验场景，取得了多维度的提升。

从住宅端来看，新零售业务收入增长近200%；通过精细化资源有效管理，租售业务比去年提升了近三分之一；车场经营业务同比增长13.2%。其他各项业务收入质量也取得明显提升，后续也将进一步结合业主实际需求，不断丰富多彩业务场景，丰富业主生活体验，助力业务发展。

2025年，世茂服务战略性地侧重发展非住业务，提前锁定高潜赛道，加快业务布局，成为了多个细分赛道的龙头。包括各多营板块的动能也全线提升，积极培育服务场景和全能发展。

能源管理业务，通过更新迭代项目软硬件设施，实现平均节能率超过20%。新能业务，发展RDF环保新赛道实现业务多元。

此外，世茂服务还切入适老化服务，智慧场景等高潜赛道；积极探索社区商业新模式，实现社区服务场景大融合。

值得一提的是，在市场拓展方面，世茂服务组建了评审委员会，牵头各业务职能，确保市拓发展质量与规模同步提升。2025年上半年，新增年饱和收入10亿元，是去年的近两倍，连创历史高峰，位居行业前列。单月峰值最高近3亿元，为历史最佳，新增合约面积超过4000万平方米，是去年的近2.5倍，创下了世茂服务的新里程碑。

2025年，世茂服务明确市拓作战方向，制定发展版图，在高能城市群中，不断穿透，拉高势能，稳固整体基本盘。在规模扩张的同时，品质提升也被放在了首要地位。目前，住宅方面，通过推进“心引力 Live+”计划，世茂服务在住宅端完成132个场景服务迭代及6大服务细节升级，优化硬件设施并推出软性服务举措；非住宅业务方面，世茂服务通过引入智慧能源管理平台等，完成40余项服务标准升级，构建四维提升体系。

实际上，各地政府相继出台政策，包括物业费降价引发业委会的成立和收缴率的收缴意愿的下降等一系列的因素，对公司各项业务开展形成了一定的压力。因此，公司管理层认为，不断修炼内功，通过提升服务质量和服务场景，才能赢得更好地发展局面。

半年来，世茂服务也在公司运营商收获了不小成效。首先，成本管控与人才培养成效显著，管理费用降至3.40亿元，人均创收同比增35.2%，通过科技手段实现降本增效；搭建全链条人才培养体系，为发展提供人才保障。

多元化业务发力，住宅端社区资源增值服务等多项业务增长显著；非住端在高校物业、湖南医疗后勤等领域保持领先。

成本管控方面，管理费用提效近20%，人工成本提效17%，人均创收增35%，开展人才培训。

坚持“服务为本”，通过品质提升实现价值创造，加大智慧科技应用，发展住宅与非住融合创新，构建“4+N生态全景”。

邵亮认可社区大融合的物业服务理念。其认为，世茂服务要成为消费生态建设者，要在非住端提供融合服务，住宅端建商业生态圈，发展相关经济及服务场景。未来，世茂服务要以服务为根本，发挥品牌优势，聚焦市拓与项目经营。在推进社区大融合服务上，世茂服务聚焦四大赛道；未来将发力市拓、提升项目效能、加大AI投入，确保业务增长及股东回报。

本文内容仅供参考，不作为任何投资建议。