以下是对原文的改写：

2025年10月，中国房地产市场迎来重大转折，调控政策发生根本性转变。一改过去“房住不炒”的紧缩基调，转为以“稳预期、激活需求”为核心的全新战略阶段。 这次调整并非单纯的短期救市措施，而是基于市场供需关系深度调整的战略性转变。事实上，全国住宅用地供应量已同比下降20%，且待售面积连续六个月呈现下滑趋势，这些基本面因素为政策转向奠定了坚实基础。

此次政策调整堪称一套“组合拳”，核心在于“四个取消、四个降低、两个增加”，旨在从资格、成本、供给、风险四个关键维度重构市场逻辑，标志着房地产行业正式步入“止跌回稳”的新周期。

政策反转最直接的效果便是激活了市场中的潜在需求。以一线城市为例，限购政策的率先松绑，直接刺激了购房者积极性。北京五环外楼盘的看房量环比激增40%，而上海对外环外房贷定价机制的优化，也加速了市场回暖。在核心城市，二手房成交周期已缩短至惊人的三天。

在需求端释放的同时，成本减负政策更是放大了购房者的购买力。数据显示，存量房贷利率平均下降0.5个百分点，惠及1.5亿居民，每年节省利息总额超过1500亿元。具体来说，以100万元的房贷为例，购房者每月可减少月供469元。

供给端方面，则采取“严控增量”与“存量优化”双线并行的策略。对于去化周期超过36个月的城市，暂停新增用地出让，严控土地供应。同时，二线城市土地供应降幅达到30%，以此缓解供应压力。在存量优化方面，城中村改造计划中高达60%的货币化安置比例，有效刺激了市场需求。以西安为例，货币化安置带动周边楼盘去化率提升30%，加速了三四线城市的库存消化。此外，租售比与房价收入比的优化，进一步巩固了市场的均衡基础。在一二线城市，租金回报率已回升至2%，接近购房贷款利率水平，为房价止跌企稳提供了有力支撑。

政策转向也加速了行业的洗牌与重塑。房企竞争的焦点，正从单纯的规模扩张转向更加注重产品质量与服务。在风险化解方面，虽然4万亿元“白名单”项目信贷的拨付率仅为55.7%，但其积极作用不容忽视，有效降低了烂尾风险，并通过保交楼政策，确保交付风险总体可控。此外，多家房企积极通过债转股、司法重整等方式实现债务减负。例如，某头部房企通过境外债务重组成功削减债务超过千亿元。

更深层次的转变体现在房企的生存模式转型上。2025年1-8月，房企新开工面积同比下降20%，倒逼企业从传统的“拿地建房”模式转向更加注重“服务运营”。 住建部明确的“好房子”标准，融合了绿色低碳、智能科技等元素。万科、保利等企业积极探索城市更新项目，并借此实现毛利率提升3-5个百分点。另一方面，中小房企若无法适应品质竞争的新要求，将面临加速退出市场的命运，行业格局或将向“国企主导、民企补充”的方向演变。

在政策窗口期下，购房者的行为模式也随之重塑，市场呈现出“分化式回暖”的特征。 刚需群体更加关注政策红利区域，例如北京五环外、上海外环外等区域，这些区域既能享受低利率的优惠，又具备配套升级的预期。 改善型需求则倾向于利用“卖旧买新”的税费减免政策（契税最高减免50%），优先选择楼龄较新、户型合理的次新小区，以规避高维护成本的老旧房源。

投资需求方面，则更加趋于谨慎。“核心城市 核心资产”成为投资者的底线原则。一线城市核心商圈的小户型公寓租金回报率稳定在3%左右，人口净流入城市的地铁沿线住宅流动性更强。与此形成鲜明对比的是，人口流出区域的房产成交周期则被拉长至138天，部分项目甚至出现零成交的现象。购房前核查开发商的交付记录、“白名单”资金进度，已成为一种新的常态，并反向推动房企加强信用管理。

调控政策的反转，正推动房地产行业进入“增存并重”的新时代。中央城市工作会议提出的“两个转向”明确了发展方向：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质。 这一转变催生了三大新的增长赛道：一是城市更新领域，深圳福田区旧改项目的土地溢价率高达200%；二是“好房子”供给领域，2025年新开工绿色建筑占比超过60%；三是物业服务领域，头部企业通过提供增值服务，实现了营收增速超过30%。

为了保障新模式的顺利发展，制度创新也在不断推进。“人房地钱”要素联动机制，旨在推动土地供应与人口需求实现精准匹配，多地“十五五”住房发展规划已启动编制。与此同时，税收政策的优化，也有效激活了存量市场，个人销售2年以上住房可免征增值税，140平方米以上住房契税也有所下调。这些变革推动房地产从单一的经济支柱，向“民生载体”与“创新平台”的双重角色演进。

值得注意的是，政策反转也伴随着一定的分化风险。 在217个人口净流出的地级市，房产变现难度持续上升，区域市场冷热不均的现象日益加剧。此外，政策时效性也给购房者带来了决策压力，例如存量房贷利率调整将于10月底截止，部分补贴年底到期，购房者需要把握住政策窗口期。同时，开发商“保值回购”等营销承诺已出现60余起违约案例，也提醒市场仍需警惕履约风险。

总的来说，当前市场复苏依然面临诸多挑战。 三四线城市库存压力尚未得到根本缓解，房企下半年仍面临近3000亿元的债券到期压力。政策传导存在时滞，二手房市场效果显现可能需要1-2个季度。这些因素共同构成了市场从“救市”到“转型”过渡期的复杂底色。

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