一、亚洲REITs市场整体概况

截至2024年12月31日，亚洲活跃REITs产品达263支，总市值2358亿美元，同比下降6.5%，市场呈现结构性分化。日本、新加坡、中国内地及中国香港市值合计占比超80%，其中中国内地市值214.4亿美元，首次超越中国香港，成为亚洲第三大市场。新兴市场如泰国、印度等因经济基本面良好，市值分别增长41%和13%，为市场注入活力。

从物业类型看，综合型REITs数量最多（90支），工业/物流、办公、零售类紧随其后。数据中心和酒店类REITs表现亮眼，前者受益于人工智能发展，后者因旅游业复苏估值提升。

二、主要市场表现与财务指标分析

（一）日本

市场规模：市值908.4亿美元，占比38.5%，活跃REITs 57支，受汇率和股价影响市值下降17%。

财务指标：平均杠杆率45.2%，分派收益率5.4%（亚洲主要市场中涨幅最大），市净率0.81。酒店REITs表现突出，如Japan Hotel REIT入住率和收入双增长，分派收益率超5%。

（二）新加坡

市场规模：市值673.8亿美元，占比28.6%，活跃REITs 39支，市值下降11%。

财务指标：平均杠杆率39.3%，分派收益率6.9%，市净率0.74。数据中心REITs表现优异，Keppel DC REIT市净率达1.6，资产收购活跃，全年完成23例收购，聚焦工业/物流和数据中心领域。

（三）中国香港

市场规模：市值160.6亿美元，占比6.8%，活跃REITs 11支，市值下降24%，零售和写字楼资产经营疲软是主因。

财务指标：平均杠杆率30.7%，分派收益率8.3%（亚洲主要市场中最高），市净率0.32（深度折价）。2024年沪深港通纳入REITs政策有望提振市场流动性。

三、中国内地基础设施公募REITs市场发展

（一）市场规模与结构

截至2025年3月，上市REITs达64支，发行规模1748亿元，市值1860亿元。消费基础设施、水利设施等新资产类型入市，底层资产多元化。其中，高速公路REITs市值占比33%（610亿元），消费基础设施REITs市值占比15%（284亿元），跃升不动产权类首位。

（二）市场特征

政策支持：2024年《常态化发行通知》发布，底层资产扩容至12大类，简化申报流程，推动市场进入常态化发行阶段。

交易活跃度：2024年二级市场成交额1022.2亿元，日均成交4.2亿元，换手率0.8%；2025年一季度日均成交6.9亿元，活跃度提升。

财务表现：平均市净率1.24（溢价状态），分派收益率5.6%，其中收费收益权类（7.8%）高于不动产权类（4.0%）。保障性租赁住房REITs市净率达1.42，受投资者青睐。

四、ESG实践与案例

（一）国际经验

新加坡、日本、中国香港已强制要求ESG披露，对接国际标准（如ISSB准则）。GRESB评级成为主流，日本J-REITs市值参评率近100%，新加坡S-REITs达86.7%，ESG表现影响融资成本和投资者偏好。

（二）国内进展

国内ESG披露制度逐步完善，截至2025年4月，15支REITs自愿发布ESG报告，聚焦绿色建筑、社区参与等议题。头部机构如华夏基金推动多支REITs集中披露ESG成果，但ESG鉴证和评级仍处起步阶段，未来有望成为市场核心评价维度。

五、未来展望

亚洲REITs市场中，成熟市场聚焦资产优化和风险应对，新兴市场依托经济基本面扩张。中国内地REITs在政策支持下，有望进一步扩容资产类型，提升ESG实践水平，向国际化、规范化迈进。数据中心、酒店及绿色基础设施REITs值得重点关注。

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