原创 刘晓博

就在刚刚，深圳市住建局在官网公示了两份重要的文件，带有“楼市里程碑”意义的“配售型保障房”即将面世！

这意味着“市场的归市场，保障的归保障”理念全面落地。

同时也再次确认：深圳的安居房、人才房和共有产权住房，将在存量卖完后，不会有新的增量了。

这两份文件是：《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》、《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》。

根据国家的要求以及上述文件，深圳未来的保障性住房将规范为三种：

1、公共租赁住房，面向符合条件的住房和收入困难的家庭；

2、保障性租赁住房，面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体；

3、配售型保障性住房，面向符合条件的住房困难居民。

什么是配售型保障房，为什么要推出这种新的房子，它跟之前的安居房、人才房、共有产权住房有什么不同？

众所周知，中国楼市在“狂奔”20多年后，在2021年出现了历史性拐点。

经过2年酝酿，2023年8月国务院常务会议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）。

文件提出了“市场的归市场，保障的归保障”的原则，明确对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。

各地早期创设的保障房类型中，有一些品类（比如深圳的安居房、人才房）在出售并封闭若干年后，可以在补差价后获得100%产权，变身为商品房，自由上市交易。

换句话说，以前的可售型保障房初期跟商品房是两条平行线，但最终交汇、合流在一起；新制度下，保障房永远是保障房属性，跟商品房永远是平行线，不会相交。

不是已经有了共有产权住房了吗？这种房子就是永远不能获得100%产权的，为什么还要推配售型保障房。

我的理解是：各地共有产权住房仍然存在一定程度的“百花齐放”，比如用地就不完全是划拨用地。而配售型保障房要求“以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本”，这样可以做到成本更低。

配售型保障房的推出，可以理解为国家在房地产迈入新时期后，对保障房制度的一次重要优化、升级。

下面解答几个大家关心的热点问题：

1、什么样的人，才能申请购买深圳的配售型保障房？

按照公示的文件，主申请人必须有深圳户口，而且在深圳没有住房（3年内未有转让过或因离婚分割过自有住房），在深圳缴纳社保满5年（人才要求3年）。

看起来门槛很高，但文件还明确：主管部门可以根据具体项目的配售情况，调整部分申购条件。我估计，未来可能采取人才房的配售模式，增设多个队列。条件高的先选，条件次一等的后选，申购门槛有降低的可能。所以，想买的人要随时关注相关报道。

2、售价相当于商品房的百分之多少？

深圳之前的三种可售型保障房，售价相当于同地段、同档次商品房价格的50%（安居房、共有产权住房）和60%（人才房）。

所以，大家一定会问：配售型保障房售价相当于商品房的百分之多少。

文件里没有明确表述，只是说：配售价格按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费的原则，具体售价在项目配售公告里载明。

从广州、哈尔滨等多个城市的实践看，售价在同地段、同档次商品的40%到60%左右，大多数不超过50%。如果未来楼市回暖，出现售价相当于商品房三分之一的情况也未可知。“适度合理利润”是多少？一般理解为5%的利润率左右。

3、如何封闭管理？

安居房、人才房在购买之后，要封闭管理10年；共有产权住房购买后，要封闭管理5年。而配售型保障房要封闭3年。

封闭期结束后，可以向主管部门申请在信息平台上封闭流转，面向符合条件的对象转让。主管部门会制定参考价上限，规范转让行为（广州规定不高于原价转让）。超过1年没有人购买的，住房主管部门可以结合实际情况组织保障性住房专营机构或其他机构回购。

回购的价格=原购买价格×(1－年折旧系数×建筑物已使用年限)。年折旧系数为1%。

4、没有禁止互换、出借。

值得注意的是，在深圳公示的配售型保障房管理办法里，没有限制这类房子“互换”、“出借”。而在安居房、人才房、共有产权住房规定里，都明确禁止“擅自互换、出借”。

这意味着，配售型保障房比以前的三种保障房多了两种“用途”。至于公示之后政策会不会发生变化，有待进一步观察。

5、配售型保障房面积、套型是怎样的？是现房还是期房发售？带装修吗？供应量会不会很大？

据了解，配售型保障房跟之前三类可售性保障房相比，最大的区别是套型变小了。以前的安居房、共有产权住房，主要是二房、三房，其中三房占比还不小。人才房也是以二房、三房为主，甚至还有少量的四房，面积最高达150平方米。

配售型保障房原则上只建设一房和两房，面积分别大约是40多平方米和60多平方米，不会超过70平方米。部分项目由于历史原因，可能有少量三房。新划拨土地项目，一般不会出现三房，更不会有四房。

配售型保障房以现房销售，一般带装修。

目前深圳在建在配售型保障房有1万多套，绝大部分是2023年12月末动工的。当时的报道说：本次集中开工共有13个配售型保障性住房项目，其中福田区2个项目、南山区2个项目、宝安区2个项目、龙岗区2个项目、龙华区2个项目、坪山区2个项目、光明区1个项目，总用地面积17.7万平方米，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套。

由于这类房子供地是“划拨用地”，以深圳土地之稀缺，估计未来供应量不会太大，会充分考虑市场实际需求，以需定产。

据了解，深圳第一个配售型保障房可能在8月前后推出，大概率是位于罗湖区“插花地”的悦峰尊府。

6、现在存量的“老三样”（安居房、人才房、共有产权住房）还有多少供应量？

大约4万套，卖完就没有了。

7、配售型保障房的推出，对“老三样”保障房（安居房、人才房、共有产权住房）是利好还是利空？

当然是利好，而且是比较大的利好。

想想看，安居房、人才房在封闭10年之后，是可以通过补差价获得100%产权变成商品房自由上市交易的。这种房子以后没有了，无论是共有产权住房还是配售型保障房，将来都不能“升级”为商品房。

行文至此，我要对已经进入安居房轮候库，但迟迟没有买房的人提醒一句：机会越来越少了，最后的政策红利要珍惜。

目前安居房轮候库里有18.3万户，其中有8万户在过去5年里没有点击过“认购”按钮，也就是没有表示过任何购房意图；3年内没有表达过购房意图的，有11.5万户。

有些人可能误以为只要我在库里，早晚会给我1套房子。但剩余的安居房，只有2万多套了，卖完就没有了。到那时，这个库就自动解散了。你要进入配售型保障房的库，需重新申请。

至于申请门槛更低的人才房，只剩下1万多套了，而且户型更丰富（有大量三房、少量四房），也是卖一套少一套了。

共有产权住房也比配售型保障房多一些优势。

比如配售型保障房申请机构收购的时候，是按照原价每年折旧（减值）1%；共有产权住房未超过5年申请收购的，是按照原价；超过5年的，是按照下面这个公式收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。