上海放开“商改住”？商用房值得投资？当心，又有中介造谣
《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》日前正式发布，《实施意见》明确允许商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）等功能。部分自媒体据此解读并宣称“上海商业办公物业可变住宅”，还有中介鼓励购买商住房。记者向相关部门求证获悉，此系对政策的误读。
“上海城市建设较早，不少商务楼宇已经有几十年楼龄了，品质亟待提升。目前包括上海在内，全球办公楼市场都迎来了周期性调整，这也是更新的窗口期。”上海有关部门负责人表示。在此背景下，上海20多个相关部门联合出台了商务楼宇更新新规。
这是全国首个商务楼宇更新专项政策，构建“规划—审批—运营—监管”的全流程更新路径，提供城市更新制度的创新样本。
《实施意见》提出，在城市主中心和副中心区域，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能，根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。
在地区中心区域，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。
在社区中心区域，允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。
简而言之， 《实施意见》提到的其实是商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓），而非住宅。
曾经有一段时间，上海部分商业办公项目在开发中，不严格按规划建设，擅自改变房屋结构、设施设备等，将房屋规划用途由办公改为居住，并进行销售，形成了所谓的“类住宅”。2017年，上海全面启动“类住宅”市场整顿，并于该年起在土地出让的商业办公用地合同内，明确不能做公寓式办公。
业内人士表示， 本次新规鼓励在业态转换的基础上进行租赁，要求产证不变、主体不变、主体结构不变，未涉及土地性质调整，也未放开分割销售，不存在鼓励投资交易的情况。
实际上，允许商办楼宇兼容租赁住房功能，是上海通过多渠道增加租赁住房供给的组成部分。2023年2月1日起施行的《上海市住房租赁条例》第九条明确，允许利用非居住存量房屋改建租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房以及将闲置住房出租等方式，多渠道增加租赁住房供给。
今年，相关举措在全国范围进行推广。2025年6月27日国务院第62次常务会议通过的《住房租赁条例》明确，鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。
本文来源：解放日报·上观新闻（作者：戚颖璞）
题图来源：微信自带AI生图功能，不对应具体楼宇
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