“听说房贷可以返点，求联系。”上海的西米在某社交平台了解到个人住房贷款有返点的情况后，发布了这样一则帖子。发帖后，有人提醒她小心被骗，有人表示从未听说，而更多留言则来自中介员工。

上海某房地产销售代理告诉时代周报记者：“上海办理100万房贷可以拿5000元，目前某国有大行、某城商行的比例是千五（0.5%），某股份制商业银行是千四（0.4%），而另一家国有大行的返点比例是0.3%。”

所谓“房贷返点”，是银行为争夺房贷业务衍生出的一种促销手段。银行与地产中介机构合作，对于中介机构推荐的客户，银行按照个人按揭贷款金额的一定比例，向地产中介支付佣金。该现象多存在于二手房交易中。

上述房地产销售代理向时代周报记者表示，一手房也能操作，但需要开发商提供担保函，很多开发商不愿意提供。

“房贷返点”早已不是新事物。早在2010年，中国银行业协会就已印发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，直指银行业金融机构为争取房贷业务资源向房贷中介支付高“返点”费用，引发银行间恶性竞争的问题。

近期，上海、广东、浙江、安徽等地金融监管局、银行业协会更是提出“反内卷”相关举措，除了房贷返点，同时剑指车贷返佣、变相贴息等行业现象，呼吁辖内银行机构跳出低水平价格战。

在日益完善及严格的制度之下，房贷返点等行业乱象仍屡禁不止。对此，经济学家余丰慧向时代周报记者表示，贷款返点乱象难以禁止的原因是多方面的。返点作为一种营销手段，能够直接激励中介机构和个人推销特定金融机构的产品，因此在利益诱惑面前，相关方往往忽视法律法规的要求。

有银行最高返点1%

时代周报记者注意到，近期购买二手房获得房贷返点的人不在少数，其中很多人选择某国有大行，返点比例在0.35%～0.6%之间。

上海的王树今年7月买了一套二手房，他在房子网签后联系到能够“返点”的某国有大行，商贷100万元，按照0.45%的比例返还了4500元。王树告诉时代周报记者，“（房产）中介不会说有贷款返点，我是通过办理贷款的工作人员成功办理的返点。”

同在上海的刘喻也是通过贷款中介进行操作，选择了这家国有大行0.35%的返点比例。在江苏购买二手房的小娜则选择了另一家国有大行，商贷975万元，返点比例同样为0.35%，最终拿到3万多元的返点金额。

据前述房地产销售代理介绍，这家很多人选择的国有大行提前还款最方便，首次还款之后可以预约次月提前还款，不限金额不限次数，且不会因提前还款而追索已支付的返点。

据多位房地产销售代理表述，不同地区和不同银行的房贷返点比例均有差别，返点率在0.35%到1%之间。

曾在北京链家工作10年、现从事房产销售代理的小井告诉时代周报记者，目前某头部城商行返点比例较高，可以给到1%，其他银行要么没有返点，要么是千分之几的比例。

“不能通过小绿（链家）和小黄（我爱我家）这些大中介，他们管得比较严。”小井表示，一般来说，返点时间以放款为准，多为放款一个月内。此外，小井还强调，房贷返点大多存在于二手房，一手房一般都是开发商固定的合作渠道。

不过，也有多位房产中介向时代周报记者表示，没有操办过贷款返点的单子。而记者走访的多家银行工作人员也表示，目前房贷给不了任何返点，以前也从来没有过。

值得注意的是，无论是对于购房者还是银行，房贷返点都暗藏风险。某贷款中介人士向时代周报记者表示，银行返点不会直接给到本人，都是给中介。而且这个事情是违规的，银行返点几乎都是通过现金，银行私下把钱给中介，至于中介怎么分配全凭自己意愿。

北京市中闻律师事务所权益合伙人张勃律师向时代周报记者表示，房贷返点本质上属于《反不正当竞争法》第7条规制的商业贿赂行为。当银行向中介机构或其从业人员支付返点时，实质是通过利益输送诱导中介机构违背对购房者的忠实义务，使其推荐不符合消费者最佳利益的贷款产品。这种以不正当手段获取交易机会的行为，不仅扰乱市场秩序，还可能引发其他银行提起民事诉讼索赔经济损失。

张勃表示，对于消费者来说，根据《消费者权益保护法》第8条，消费者有权知悉贷款成本的真实构成，而中介可能隐瞒返点来源，诱导消费者选择高利率贷款或捆绑其他金融产品，导致其知情权受损。其次，返点协议通常未写入正式贷款合同，或条款模糊，存在不兑现、缩水兑现可能，缺乏书面约束。最后，消费者维权举证的责任较严格，维权成本高。

中国地方金融研究院研究员武忠言告诉时代周报记者，房贷返点本质是扭曲的市场激励，其风险呈现双向传导特征。消费者容易陷入“折扣幻觉”，表面获得返现0.5%～1.2%，实际可能因经纪人引导选择非最优贷款方案，按300万元30年期贷款计算，总利息差额可达18万-25万元。

多地明令禁止房贷返点

时代周报记者注意到，“房贷返点”早于十多年前就被明令叫停。

2010年初，中国银行业协会发布通知，明确自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。

此外，多地银行业协会曾出台住房按揭贷款自律公约规定，以此遏制贷款返点等现象的发生。例如，2021年1月1日，北京市银行业协会明确禁止银行向中介“返点”；2024年8月，上海市银行同业公会要求各会员单位严禁向房屋合作机构等支付佣金，存量业务需自通知下发后一周内整改完成。

之后，黑龙江省银行业协会、安徽省银行业协会、四川省银行业协会、江苏省镇江市银行业协会、福建省龙岩市银行业协会等近年均发布过相关通知，明确不得以任何形式向房地产中介机构及其从业人员支付佣金或权益。

今年7月，宁波市银行业协会召开《宁波银行业个人住房贷款业务自律公约》推进会，辖内57家银行机构参加会议。其中，重点对银行机构与房地产相关机构及其从业人员之间存在的返佣乱象进行整治。该协会表示，《公约》将由银行机构签署后生效，正式叫停任何形式的“返点”行为，为防止“内卷式”恶性竞争贡献力量。

同月，“宁夏回族自治区银行业协会”公众号发布信息称，针对个人住房贷款领域“返佣”乱象，协会主动出击，组织会员单位及房屋中介机构开展交流，剖析返佣成因、危害及治理路径。

此外，据“广东银行同业公会”公众号，7月24日，2025年上半年广东银行业保险业新闻通气会召开。广东银行同业公会副秘书长李重炜表示，为贯彻党中央对综合整治“内卷式”竞争系列部署精神，广东银行同业公会结合该省实际，在广东金融监管局指导下，牵头组织起草了《广东银行业反不正当竞争自律公约（2025版）》。

该《公约》提出“银行机构要完善考评激励机制，规范设置考评指标；坚持理性定价，自觉维护存款利率自律机制；严格管理返佣返利，不通过高额返佣返利等不正当竞争手段抢占市场份额”等要求。

不止房贷返点被叫停，今年6月，上海地区多家银行正逐步叫停“高息高返”的车贷模式，减少佣金返点、延长最低还款年限。此外，四川、河南多地监管或行业自律协会也就车贷返点现象发布倡议书或自律公约。

一直以来，贴息返利都是贷款业务中常见的揽客模式，尽管近年频繁出现在多地银行业协会的自律公约中，但仍屡禁不止。

关于贷款返点乱象难以禁止的原因，张勃表示，第一，目前对贷款返点的禁止主要依赖行业自律文件，缺乏法律或行政法规层面的统一立法；第二，当前返点形式多以“服务费”“咨询费”“加急费”等名义支付，或通过第三方公司转账，规避了传统审计与资金流向的监测手段，监管部门难以获取直接证据；第三，银行基层网点通常面临巨大的考核压力，返点成为快速获客的手段，因此即使违规也被默许甚至鼓励。中介层面，返点收入已成为房产、汽车销售中介的核心利润来源之一，缺乏返点即失去合作动力。

财经作家高承远向时代周报记者表示，唯有把返点计入银行不当费用、纳入刑法商业贿赂条款，并建立跨部门数据共享的“贷款中介黑名单”制度，才能打破这一稳态，否则运动式整治只能周而复始。

（应受访者要求，本文西米、王树、刘喻、小娜、小井皆为化名）

本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），编辑：卢泳志，作者：刘子琪