在4月29日观点指数研究院发布的《“近岸外包”或可解忧 | 2025年4月产业园区暨基础设施投资发展报告》提及， 全国首单获批的集体经济类REITs项目正式获得上海证券交易所无异议函，将集体资产证券化，打破传统集体经济依赖银行贷款或财政补贴的单一融资模式，降低负债率，实现轻资产运营。

观点指数报告期内，据观点指数不完全统计，共录得5起投资事件，其中除却SHEIN湾区西部智慧产业园是普洛斯与SHEIN共同打造以及木棉中国负责徐州泉山区前港智慧医疗产业园项目资产运营管理与租赁代理服务外，其余均是链主企业自建。

4月1日，木棉中国与江苏阔澜生物科技有限公司签约，并输出轻资产服务。据了解，前港智慧医疗园隶属于阔然生物医药科技（上海）有限公司（简称阔然基因），占地面积 50.08 亩，是阔然基因于徐州市淮海经济区的总部园区。

据悉，园区内布局包含综合楼、企业孵化中心、公共服务平台、NGP 设备制造中心、区域临床病理检验医学中心、IVD 智造中心等 7 栋楼，建筑面积约 5.5 万平方米，其中企业孵化中心 8000 平方米、公共服务平台 5000 平方米、NGP 设备制造中心 4000 平方米、区域临床病理检验医学中心 6000 平方米、IVD 智造中心 2万平方米及园区配套设施。

期内，据观点指数不完全统计，共录得9起融资事件，其中融资类型包括债券、类REITs、ABS及基金。

4月23日，以街道集体经济载体为底层资产的“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”已正式获得上海证券交易所无异议函，成为全国首单获批的集体经济类REITs项目。

观点指数了解到，项目的底层资产是苏州工业园区娄葑街道集体经济载体，位于苏州工业园区东富路45号，主要租户为小型机械加工和物流企业。联创产业园项目由园区投控增信，元联基金任运营管理顾问，中联基金任发行人财务顾问。

集体经济类REITs与普通类REITs的区别在于主导开发的单位为社区集体，兼具经济收益与社会服务属性，募集资金主要用于推动集体资产循环开发（“开发—成熟—REITs—再开发”模式），并支持社区民生项目（如商业综合体、新能源基建等）；但普通类REITs是以市场化运营为主，目标则聚焦于资产增值和租金收益，资金多用于偿还债务、优化企业资本结构或扩大园区规模。

观点指数认为，通过发行类REITs，可将集体资产证券化，打破传统集体经济依赖银行贷款或财政补贴的单一融资模式，降低负债率，实现轻资产运营。

据苏州市人民政府表示，下一步园区将继续锚定“产城融合、惠民利民”的双轮驱动路径，在将回笼资金投入重点项目的同时，持续探索“集体经济+民生服务”融合机制，围绕产业发展、开放合作、绿色低碳、规范管理等方面，进一步深化组织链、人才链、资金链全要素保障、全链条赋能，努力为加快建设开放创新的世界一流高科技园区贡献“娄葑力量”，让“中心城区·美好娄葑”的发展成果更多更好地惠及居民群众。

4月24日，上海证券交易所官网显示，中金亦庄产业园REIT项目状态更新为“通过”。底层资产包括位于北京经济技术开发区融兴北一街11号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12-1地块建设项目（简称“N12项目”）及位于融兴北一街4号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N20-1地块建设项目（简称“N20项目”）。

观点指数了解到，近3年末，项目整体出租率分别为77.79%、86.51%和84.32%。底层资产类型为产业园区大类中的工业厂房，具体为高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园；运营收入包括厂房租赁收入、物业管理收入及其他收入，其他收入包括代收代付租户采暖费、充电桩收入以及通讯服务收入等。

截至2024年底，该项目的租户主要分布在汽车制造业、科技推广和应用服务业、电气机械和器材制造业、商务服务业、科学研究和技术服务业和专用设备制造业，租赁面积占比分别为53.86%、34.82%、3.37%、2.94%、2.75%和2.25%。

数据来源：同花顺，观点指数整理

报告期内，多家产业园REITs发布2024年业绩情况。其中东吴苏园REIT的收入最高为2.65亿元，但净利润却为负值，净利润同为负值的还有华安张江产业园REIT、建信中关村产业园REIT、中金湖北科投光谷REIT以及中金联东科创REIT。

且纵观其收入情况也可发现东吴苏园REIT等5家产业园REITs均陷入收入下降的业绩压力中，据东吴苏园REIT业绩披露，其基础项目公司均面临租金收入下降的情况，且2024年度在整体宏观经济面临挑战以及苏州工业园区供给持续扩张带来的招商压力下，国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期的出租率均有所下降。

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