封面图 |《造房子的人》剧照

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问：

冯叔，我在一线城市生活，手里有点闲钱，想做点投资，但不知道投什么，有朋友建议买房，他说，「虽然一些二三线城市的房价下跌了，但一线城市的房子绝对保值增值」。我朋友说的对吗？您觉得2025年一线城市的房价还会涨吗，还能不能买？

冯仑：

投资性买房，尤其是投资性质的买住宅，没必要执着于一线、二线，还是三线。我以前也讲过很多次，不论是几线城市，判断房价走势，都要根据多项指标来进行综合判断。

这些指标包括：城市的人口增量、经济成长、城市规划和配套设施的建设，以及利率、汇率、资产的流动性等。

一、人口增长。

当一个城市的人口增速放缓，甚至是增量变成0，或者是负增长的时候，新房的需求就会很小。比如说，北京是一线城市，可是人口已经开始负增长，那就不一定要在北京买房了。而其他一些城市，比如杭州，经济体量不算小，人口还在不断地增加，其部分区域的房价就有上升的空间。

二、经济成长。

同样是二线、三线城市，有的经济在发展，就业率在提高，个人收入、工资都在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，会给新房市场提供一些活力。而有一些二线、三线城市，比如若干能源城市，资源被挖得差不多了，经济潜力不大，人也都在往外跑，房价不可能有很大的支撑力。

三、城市规划和配套设施。

如果是在交通、医院、学校、购物中心、社区等配套特别好的地方，房子会很吸引人。这些地方的房子就值得买。哪怕是二线三线城市，也可能会比一线城市某些地段的房子更有潜力。

四、相关的金融问题，比如利率、税收、汇率，以及社会预期等因素，对住宅的需求、住宅的价格都会产生非常大的影响，也是需要考虑的。

另外，你还需要注意的是，投资住宅存在一个资产流动性的问题。

投资住宅有一个周期规律：经济好的时候，可以买郊区的房，经济形势没那么好的时候，要买城市中心、核心地段、位置好的房子。

郊区的房子相对而言不好卖，也不好出租，流动性相对差一些。

城市中心、核心地段的房子流动性更好，抗跌性也更好。哪怕一个城市的房价出现了普遍下跌，核心地段的房价下跌也是最少的。就像一个池塘的水在蒸发，也是周围的水先蒸发没了，最后才蒸发池塘中心的。

所以，在目前的阶段，如果你还想在住宅领域做投资性的安排，我的看法是，可以在城市的中心、核心地段、最贵的地方去买，而不要到郊区去买。

问：

除了国内的房地产项目，您也很关注国外的地产项目。我在视频号上看到，您前一段时间刚去过乌克兰，考察那里的地产项目，您也考察过东南亚，甚至非洲的地产项目。跟国内的地产项目相比，在国外做房地产有哪些不一样，又有哪些是一样的？在这个过程中您是否遇到过什么难题？您又是怎么解决的？

冯仑：

在国外做房地产，跟国内最不一样的，是土地制度和产权形式。国外有很多土地是私有的。我们去谈项目，是跟地主方谈。

第二个不同是土地成本在整个建造成本里的占比不同。在国内，土地占成本的比例，一般在40%到60%之间，国外的土地成本通常只占建造成本的10%到20%。所以，国外做房地产，尤其是住宅项目，利润会更高。

第三，法律环境不同。

相同的地方，建造的规范、规划，各国之间有很多都是一样的。

尤其是住宅，不管是中国标准、日韩标准，还是欧盟、美国的标准，有很多是一样的。差别当然有，但是不大。比如说，防震，日本的标准可能是最高的；节能，德国的标准更高一些，但是各国基本上都是一样的，差不了多少。消防通道，有的国家规定得宽一些，有的窄10公分，但是都得有消防通道。这些是基本相同的。

最难解决的问题，其实就是政府现在并不主张，也不推动国内的房地产公司在海外投资，所以我们不能把国内的钱拿到海外去买地、盖房。

那我们就要思考怎么样通过创新的方法，把中国过剩的制造产能和国外的住房需求联系起来。

所以我们采取这样的方法：在国外选择居住类的产品，和有地的地主合作，来共同开发。按照当地的市场研发、设计产品，然后回到中国，在工厂把它做好，做好以后，以工业品的方式出口，再到当地组装起来。等产品卖掉了以后，他们把钱付给我们，或者提前就把钱给我们。

等于是，我们做的是制造业和出口，这样的话就符合政策以及法规的要求，同时又能推动国内这一类过剩产能的出口，还能使我们在海外参与部分住宅产品的发展。我觉得这是一个可行的方法。我们也会按照这个方法，持续地在东南亚、匈牙利、乌克兰等地开展合作。