文/庞无忌

中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。这是时隔10年，党中央再次召开的最高规格的城市工作会议。

10年间，中国城市发展经历巨变。截至2023年末，我国城市数量已经增加至694个；常住人口城镇化率由2015年的56.1%提升至2024年的67%，城镇人口也由2015年的7.7亿人增加至9.4亿人，城市发展呈现新形势、新特征。

会议研判，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

业内专家表示，在此背景下，城市工作需要从更重视“物”的增长转向更关注“人”的需求，从硬件“填充”转变为软性治理能力提升，这些都需要从顶层设计角度来进行重新部署和安排。

作为城市开发、建设的先行和基础，城市的发展转型将极大地影响、重塑房地产业。此次会议对房地产行业可能从四个方面产生影响。

走新路子

我国房地产业正告别此前的“三高”（高杠杆、高负债、高周转）发展模式，这一变化有望加速。

清华大学土木水利学院院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟在接受中新社国是直通车记者采访时表示，此番会议明确重申了“加快构建房地产发展新模式”，意味着这与未来城市工作的主线相契合。对房地产业来说，探索构建发展新模式会是一个影响未来较长时间的发展总纲和基础性的制度安排。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，房地产发展新模式包括完善“市场+保障”住房供应体系、改革完善房地产基础性制度、建立“人房地钱”要素联动机制、高品质住房建设等内容，预计未来几年更多新模式配套政策将进一步完善和实质性落地。

“因城”开发

今年以来，许多人感受到了房地产发展的“温差”：核心城市核心区需求旺盛、项目热销，而城市边缘地区或者低能级市场依然承压。

此番会议提出着力优化现代化城市体系，提及“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈”“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设”“促进大中小城市和小城镇协调发展”等。

吴璟指出，房地产业发展也需要适应这一现代化城市体系架构的演进，在大中小城市和县城探索与当地发展相匹配的模式。如此方可消减“温差”，让各类城市都有相对活跃的房地产市场。

盘活存量

顺应城市发展进入存量时代的新形势，此番会议将“以推进城市更新为重要抓手”写入城市工作总体要求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，存量盘活、更新、空间资源整合等为房地产业打开了一扇新窗口。未来房地产发展的重点也从增量建设转向增量和存量并举，开发、建设、改造、运营并重。房地产对宏观经济的作用从“发动机”转向“稳定器”。

吴璟表示，城市更新改造，相较过去的增量开发，难度大幅提升。简单套用同一个模式已经行不通了，需要针对每一个不同的项目提出有针对性的方案。他也认为房地产业角色将发生转变：不仅仅是作为资金的提供方，而是利用其长期以来积攒的专业人才和经验，来为城市发展提供专业化的服务。

从短期来看，存量盘活也能为市场提供相当可观的发展空间。吴璟指出，包括老旧小区、危旧房改造等，如果能更多更灵活地利用房票安置等模式，将激活换房链条，发挥乘数效应。

提高品质

此番会议多处着墨质量和品质的提升。陈文静表示，以安全、舒适、绿色、智慧为特征的“好房子”将是提升城市发展质量的重要一环。

吴璟认为，“好房子”成为中国房地产业新增长点。国家标准《住宅项目规范》已于今年5月1日起施行。该规范显著提升了对全国范围内住宅品质的整体要求，各地也纷纷出台与“好房子”相关的标准、导则，带动了新建住房供应质量的明显提升。今年上半年，核心城市销售比较好的楼盘大都是品质相对较高的“好房子”项目。

除建设“好房子”外，58安居客研究院院长张波指出，官方推进商品住房销售制度改革，并有序推行现房销售、优化预售资金监管，这些举措也有利于降低交付风险、提升住房品质。