最近不少卖房业主的心态都发生了变化，后悔上半年没有卖掉房子，并且最近几个月价格俯冲的速度超预期。

还有部分业主从期望涨价变成主动砸盘抛售，不再愿意继续扛价。这也造成了局部板块价格的快速回调。

从最近的成交数据看，很多小区的跌幅已经超乎想象，包括腰斩线。

△蒲黄榆-蒲黄榆三里35㎡1居室：

2025年7月，低楼层成交价133万

相比于2024年2月，同户型成交价202万，↓69万，-34%

相比于2020年1月，同户型成交价250万，↓117万，-47%

相比于2017年3月，同户型成交价324万，↓191万，-59%

相比于2012年12月，同户型成交价131万，基本持平

△苏州桥-小南庄社区42㎡1居室：

2025年7月，中楼层成交价300万

相比于2024年7月，同户型成交价341万，↓41万，-12%

相比于2021年3月，同户型成交价617万，↓317万，-52%

相比于2017年2月，同户型成交价520万，↓220万，-43%

相比于2013年10月，同户型成交价255万，↑45万，+18%

△望京-望京名苑97㎡2居室：

2025年8月，高楼层成交价358万

相比于2024年10月，同户型成交价480万，↓122万，-26%

相比于2021年7月，同户型成交价610万，↓252万，-42%

相比于2019年4月，同户型成交价568万，↓210万，-37%

△回龙观-融泽嘉园中路6号院87㎡2居室：

2025年8月，高楼层成交价330万

相比于2024年9月，同户型成交价402万，↓72万，-18%

相比于2021年12月，同户型成交价562万，↓232万，-42%

相比于2020年4月，同户型成交价455万，↓125万，-28%

相比于2016年7月，同户型成交价345万，↓15万，-4%

△学院路-城华园91㎡2居室：

2025年8月，成交一套，成交价560万

相比于2024年10月，同户型成交价612万，↓52万，-8%

相比于2023年2月，同户型成交价800万，↓240万，-30%

相比于2020年5月，同户型成交价638万，↓78万，-12%

相比于2017年3月，同户型成交价699万，↓139万，-20%

△广安门-红山世家89㎡3居室：

2025年8月，中楼层成交价935万

相比于2023年6月，同户型成交价1230万，↓295万，-24%

相比于2022年9月，同户型成交价1186万，↓251万，-21%

相比于2020年9月，同户型成交价955万，↓20万，-2%

相比于2016年2月，同户型成交价658万，↑277万，+42%

当前市场分化严重，买房试错空间很小，关于购房时机以及保值性等问题，

北京楼市：老旧小区首当其冲~

在本轮市场深度调整中，房龄超20年、户型紧凑（50-70㎡）且非顶尖学区的海淀老旧房源，成为价格回调的“重灾区”。以二里庄板块为代表——这一长期承载刚需“上车”海淀期望的传统居住区，同户型成交价较历史高点普遍回落超30%，个别案例降幅甚至逼近50%，市场挤压效应持续发酵。

志新村56.3平米的两居室，今年7月27日成交价335万，而同户型在2022年3月6日成交价622万，降了287万，降幅约46%

太极小区53.4平米的两居室，今年7月27日成交价364万，而同户型在2021年4月9日成交价603万，降了239万，降幅约40%

二里庄小区70.6平米的三居室，今年7月20日成交价598万，而同户型在2022年6月30日成交价885万，降了287万，降幅约32%

北京楼市：次新大盘挤泡沫！

晨月园68平米的一居室，今年7月30日成交价470万，而同户型在2021年3月10日成交价772万，降了302万，降幅约39%

远大园三区161.39平米的三居室，今年7月20日成交价1538万，而同户型在2023年9月2日成交价2250万，降了712万，降幅约32%

时雨园144平米的三居室，今年8月3日成交价1140万，而同户型在2021年4月30日成交价1480万，降了340万，降幅约23%

1、提问:丽泽的回迁房流通性怎么样，值得买不？

回答：你好，这个回迁房流通性是正常的，毕竟位置不错，价格又便宜，有一定关注度，正常买卖交易都没问题，处于丰台的平均水平。

您说的应该是万泉盛景这类吧？不过回迁房品质普遍一般，万泉盛景的话，离地铁有点远，主要是靠着丽泽近，但如果不在丽泽上班或需要地铁通勤，就不太方便了，如果您考虑这附近的回迁房，建议也看看丽泽景园，它临地铁临商业，去丽泽也是地铁一站地，通勤时间不见得比万泉盛景低，您可以参考下~可查看资料《全北京各小区历史成交价/最新成交价》，《北京地铁规划2035》，《北京买房各区域解读》。

2、提问:您好，19号线300万内选哪个区域推荐哪个小区？

回答：你好，谈不上推荐，19号线周边200多万的预算，可选的主要是新宫的南庭新苑周边，或者马家堡到草桥一带的老破小、老塔楼。具体可以看哪个居住更舒适（比如户型）、离地铁更方便。相对来说，更建议优先在草桥到马家堡一带淘一淘。南庭新苑那边房源多，居住感受稍差些，你可以把它作为托底选项，毕竟在那肯定能买到。可以先重点看看草桥、马家堡周边可查看资料《北京购房知识宝典》，《北京老旧小区改造名单》。

3、提问:老师，请问五道口上班，预算600左右的新房有推荐的吗？

回答：你好，昨天的文章里也提到过类似的问题，像你关注的这个位置，附近海淀的新房预算不够，朝阳也得选偏远些的，反而没必要。最近的新房选项主要在十三号线回龙观朱辛庄一带。

但目前回龙观及昌平区域利空信息较多，价格体系可能面临变动，像融泽、金域华府这些风向标楼盘价格还在下跌，没有企稳。所以建议现阶段谨慎些，昌平新房可以先停一停价格偏贵。可查看资料《全北京热门新房测评》，《北京热门商圈踩盘》。

北京楼市，老破小租金回报率越来越高了

北京楼市，一些核心城区的“老破小”正在经历变化，房价降了，租金回报率却明显上升了。

其一，老破小大降价

周末听说，丰台区紧邻南二环的蒲黄榆三里成交了一套35.6平方米的2层全南向一居室，总价133万元。即便加上税费10万，也才143万元。按照133万成交算，比6月刚成交的同户型4层170万，下跌了20%。比最高点的17年的324万，下跌了59%。

以这个小区的价格作为典型案例，与过去的高点相比，这类房源的价格回调幅度不小。不仅仅是靠近东城的老破小，东西城等核心区的部分老破小，价格也出现了明显回落。

其二，租金回报率变得可观

价格大跌的同时，大部分房子的租金表现相对稳定。与蒲黄榆三里这套成交房源同户型的房子，近期出租价格能达到每月4300元。以此计算，这套133万的房子，年租金回报率达到了约3.9%。这个回报率水平，相较于过去北京楼市普涨时期普遍偏低的租售比，通常在1%-2%甚至更低，已经显著提高。东西城区部分老破小的租金回报率，据观察也已处于相对较高的水平。

这种变化意味着，对于看重租金收益，愿意长期持有的购房者来说，部分城区经过价格深度调整的老破小，其性价比正在提升。虽然老破小本身存在房龄老、设施旧等固有缺点，但当前的房价水平结合稳定的租金，使得其租金回报率变得比较有吸引力。

另一方面，部分业主，也可能先暂停卖房，转售为租。

其三，政策红利激活价值洼地

旧改并没有结束，反而随着新的中央城市工作会议的召开，城市更新成为了接下来房地产行业的重点。城市更新的政策，或许会为一批老破小带来新的价格支撑。

北京核心城区，比如东城、西城、海淀的老破小，原拆原建明显提速，这两年通过的项目越来越多。以最近的一个案例来说，北京西城三里河一区28号楼，原拆原建的成本每平米只有1.1万元。其中每平米补贴5786元，居民负担每平米6029元；对于超出原有面积的部分，居民负担11815元。1.18万的建安成本，称得上非常低了。一旦重新建成，增值部分绝对超过重建成本。

这自然就为大规模的城市更新，打开了思路。

其四，机会与风险并存，精挑细选是关键

尽管部分老破小展现出诱人回报，但并非所有房源都能点石成金。伪学区房、远郊老破小等基本上已经没什么价值。

此外，老破小的持有成本不容忽视，房龄超30年将影响贷款额度，增加购房门槛；管道堵塞、电路老化等维修成本可能蚕食租金收益；非核心区房源空置风险更高，实际租售比或低于预期。

普涨时代已落幕，但价值重估正当时。对精打细算的买房人而言，在核心区淘选“真学区+强旧改”的老破小，或许正是穿越周期的理性之选。