原创 刘晓博

01

深圳揭开价值底牌

最近，一个现象级事件引发了广泛热议：

8月22日，深圳理工大学2025级新生正式报到入学。在一个多月前的招生中，深理工部分省份的录取分数线就已反超了不少老牌的985、211名校。

这所主校区就坐落在光明新湖的大学，几乎是“出道即巅峰”。录取分数线如下图所示：

深理工为何一战封神？

因为它是一所新型研究型大学，由深圳市与中国科学院深圳先进技术研究院合作共建。放眼全国，中科院深度参与的大学只有四所——中科大、国科大、上科大、深理工，每一所都是精英教育的典范。

深理工设立人工智能、生物医药等前沿学院，精准对接国家级重大项目和未来产业需求，秉持“高起点、小而精、研究型、国际化”的理念，师生比更合理，保障每个学生都能获得顶级资源。

这种精英培养模式，目标就是为未来培养真正的科技领军人才。

而在深理工对面，是规模超大的中山大学深圳校区，同样是一流学府，招分极高。这两所顶尖高校在光明形成了“双高”组合。

相比于深圳其它区域，南山的西丽大学城虽有南科大这样的高分王牌，但深圳大学稀释了平均分，龙岗也是类似情况。

因此，若以本科新生的整体入学平均分来衡量，光明大学城已是深圳最高，这也意味着这里将成为未来青年才俊密度最高的区域。

这一系列现象释放一个信号：深圳的城市吸引力，已经从产业层面，渗透到了最顶尖的源头创新和基础教育层面。

这也引发我们进一步思考：一座城市真正的核心资源，究竟是什么？

有些城市靠央国企，有些靠外资企业，而深圳始终是创新。

过去，深圳90%的创新来自于市场一线的企业，这是它的优势。但短板也同样明显——基础学科研究相对薄弱。如今，深圳正全力补齐这块短板，深理工的崛起就是最好证明。

所以，在今天，我们必须重新审视一个问题：对深圳而言，什么才是其最宝贵的资源？

答案不再是繁华的CBD、宏伟的市政配套，甚至不是海量的市场主体，而是那些能够持续产生源头创新的重大科技载体，比如深圳理工大学、中山大学（深圳校区）、深圳湾实验室、深圳医学科学院等等。

而这些决定深圳未来的“最贵”的家当，约75%都集中落地在了同一个地方——光明区新湖街道。

重大科技载体分布示意图

02

光明区的价值演进

过去，提及光明，大多数人的目光会聚焦于发展最快、兑现度最高的光明中心区。那里配套成熟，热度高，几乎占据了所有购房者的心智。

可以说，购买光明中心区，就是购买光明的“现在”。

但论未来，论故事性，论想象力，对光明乃至深圳更重要的资源，始终是重大科技载体——新湖街道。

我们可以将光明科学城的核心版图解构为三大功能板块：

科学城核心启动区：大科学装置集群所在地，是光明的“大脑”与“心脏”，代表着区域发展的最大潜力。

光明中心区：成熟的城市功能区，是光明的“躯干”，代表着区域当下最完善的配套。

自然生态区：光明区别于深圳其他区域的最大特色，是光明的“绿肺”，代表着稀缺的生态价值。

我们认为，光明的未来，其真正的潜力与最大的看点，在于科学城核心启动区。

示意图

一个有力的证明，是6月21日官方明确深圳地铁6号线、13号线将分别与东莞1号线、5号线连接，共同构建“双城15分钟交通圈”。

其核心目的，正式为了让科学城核心启动区和松山湖紧密相连，当华为的技术产业，与深理工、中大等源头创新载体实现高频互动与资源互通时，一个世界级科创高地已然成型，其战略地位不言而喻。

还有一个问题随之而来，从更高占位，更长时间维度来看，光明哪里的资产能穿越周期，值得重点关注？

如果你研究过很多城市，你会发现一个规律：越是发达的城市，越珍视不可复制的自然资源。

在高楼林立的现代都市中，钢筋水泥可以无限复制，但成片的、受到永久保护的绿地、田园和山水，是真正的奢侈品。

地铁、学校、商业，这些配套都可以被规划、被建设、被超越，但原生的、大片的生态资源永远不可复制。

回顾深圳豪宅的演进史，我们能清晰地看到一条脉络：从90年代罗湖的银湖，到2000年后福田的香蜜湖、华侨城，再到2010年后的深圳湾……

这条“豪宅动线”表面上看是跟随着城市中心的转移，但其内在逻辑，深刻地反映了深圳顶富/高智群体对居住的需求：

1、深圳的创富精英不能完全脱离城市中心，需要保持对商业、信息和机遇的敏锐。因此，他们的住所必须与市中心保持一个“最佳通勤距离”——既能快速切换到工作状态，又能迅速抽离，回归家庭和自我。

2、高强度的科研、创业、竞争，往往伴随着精神的紧绷。因此，当他们选择居所时，对宁静环境、清新空气、开阔空间的渴望变得无比强烈。依山、临湖、观海，本质上都是在寻求自然的能量来修复身心，这是一种对生命更高质量的追求。

3、当物质极大丰富后，人生的追求也发生了变化。一套房子，不仅仅是居住空间，更是其主人审美、视野和格局的延伸。拥有一片稀缺的自然风光，比任何昂贵的装修都更能彰显主人的实力与品位，这是一种内敛的身份表达。

按照这个逻辑，光明的未来高端居住区，必然诞生于那个能同时拥抱“未来”与“自然”的黄金交汇点。

这个点，就在科学城核心启动区、光明中心区和自然生态区这三大板块的黄金三角交汇处。

而广州实力房企越秀地产在光明的首发之作——越秀·星科源启，恰好就落子于此。

示意图

03

科学家的理想之城

一个区域的价值，最终是由居住在这里的人的价值决定的。

放眼全球，无论是硅谷的斯坦福周边，还是英国的剑桥科技园，其周边住宅之所以能穿越周期、持续增值，核心逻辑并非依附于某个地标建筑，而是锚定了区域内最核心、最稳定、最高价值的科研人口。

无论是08年次贷危机还是三年疫情，都没能阻止硅谷房价上涨并创下新高

越秀·星科源启的选址，精准地踩在了光明未来价值爆发的核心点上。

向北，是中山大学深圳校区和深圳理工大学等顶尖学府；向西，是深圳科技馆（新馆）、科学公园等科创地标；向南，可快速通达光明中心区的成熟配套；向东，则是光明欢乐田园的万亩生态景观。

它完美地将未来科创的想象力、当下生活的便利度、以及珍稀生态的稀缺性融为一体。

对于那些即将进驻光明科学城的科学家、教授和高级研究员来说，他们的居住需求是什么？

不是市中心的喧嚣，而是在宁静自然的环境中，享受高品质的生活，同时又能方便地投入到科研工作中。

越秀·星科源启，恰恰就是为这群高层次人才量身打造的居住首选区。它涵盖以下价值点：

一、纯粹

正如一位在松山湖从事尖端科研工作的客户所言，他的置业焦虑并非来自房价，而是一种对“圈层”的筛选。

他说：“我努力工作，不仅是为家人提供更好的物质生活，更是为下一代选择一个更优质的成长环境。我很在意社区的圈层，我希望孩子的同学、玩伴，都来自有相似背景和追求的家庭。”

这些感受，与越秀·星科源启的核心价值“悦己主义”高度吻合：这一路的努力、打拼与奋斗，本身就是一份值得骄傲的资本，理应犒赏自己一个更纯粹、更美好的生活。

项目不仅规划了超20万㎡的纯粹住区，更被深理工、中大、深圳湾实验室等顶尖科研教育机构环绕，天然地吸引了教授、科学家、研究员等高知人群。你的邻居，就是你的同行与知己，这才是真正的“谈笑有鸿儒，往来无白丁”。

二、超配

高知人群对“品质”有着天然的苛求。而越秀·星科源启给出的第二个答案，是“超配”。

虽然项目定位满足城市精英家庭的居住需求，但越秀拒绝将其定义为“刚需盘”。

在此，我们可以做一个小小的剧透：项目将以“刚需豪宅化”理念，在社区规划、园林景观、建筑品质乃至未来的人居细节上，全面超越市场对同类产品的期待。

越秀将把服务高端改善项目的经验与标准，毫无保留地注入到星科源启的建设中，以“超配”的产品，致敬每一位奋斗者。

三、确定

对于高层次人才而言，无论是科研还是置业，“排除不确定性”都是首要原则。

在当前的市场环境下，选择一个开发商，本质上就是选择一个未来生活的合作伙伴，其确定性权重更是前所未有。

越秀地产就是确定性的代名词，作为始终位列“绿档”的国企，越秀在行业深度调整期逆势上扬，凭借对核心城市和好房子的深耕，一跃成为全国房企TOP8。

越秀深耕湾区40余年，服务超15万户业主，并于2019年率先提出“好房子”理念，如今已完成多次迭代升级。

对科研精英而言，选择越秀，意味着他们无需耗费宝贵的精力去担忧交付风险、质量瑕疵或配套落空，可以将全部心力投入到科研事业与家庭生活中。

四、高效

科研领域的工作者，他们大部分时间是在实验室里渡过的。为了追赶行业趋势，需要不断学习、迭代。这种高强度、不断变化的工作节奏，决定了他们的生活态度——回到家，不希望有任何多余的复杂，追求的是极致的放松与高效。

正是深刻洞察到这一点，越秀·星科源启致力于打造一套完整的高效率生活系统。

这套系统首先从生活配套入手，将节省时间的逻辑贯彻到底。

社区内，自带幼儿园、商业街与公交首末站，解决日常基本所需；社区外，紧邻6号线支线圳美站、光明站双地铁口，可便捷换乘13号线（在建中），快速链接全城创新节点，更有顶级学校、商圈、科技馆等环绕，极大节约了时间成本。

这套系统也是一个充满诗意，修复身心的加油站。

项目被虹桥公园、科学公园等“三园一湖”环绕，近拥约2000万㎡的城市绿肺。结束一天高强度的脑力工作后，回到这个长在公园里的家，就是对身心最好的犒赏。

同时越秀认为，真正的效率与诗意，必须从社区一直延伸到家的内部。空间如何更好地服务于生活？如何让每一平米，都更懂科学家的前沿思维？

就在本周六（8月23日），越秀·星科源启创意展示空间将正式开放！项目首推建面约89㎡三房两厅两卫和112㎡四房两厅两卫新规户型，户户四开间，呼吸健康宅。

届时将揭秘如何通过巧妙的收纳设计、灵活的空间布局，甚至是可迭代的“未来加载包”，为您和家人创造更多空间和可能性，敬请期待。