与香港住宅楼价近日频频释放较为明显的触底信号相比，当地高档写字楼市场行情或仍处于向下寻底阶段，租金下降及空置率上升矛盾能否有解？

文 | 《财经》特派香港记者 焦建

编辑 | 苏琦

8月27日，随着富卫集团旗下富卫香港与太古地产一项为期10年的租赁协议正式签订并公布，中国香港特区迎来了今年至今最大宗的甲级（高档）写字楼（商厦）租赁协议。

此次交易涉多项细节。例如富卫方面自2014年起已进驻位于香港鲗鱼涌的太古坊，此次协议则涉及其整合在香港各区办公地点并汇集至已重建竣工的太古坊，并承租下横跨12个楼层的约33万方呎办公楼面。自2026年初开始，太古坊德宏大厦则将易名为“富卫中心”，作为富卫香港总部。

在中国香港甲级写字楼租金未见明显回升的大环境下，一系列企业的“大手笔”租赁协议自然备受关注。协议背后所牵扯到的资本及行业背景，亦被不少观点解析为或将预示着香港的经济前景。

先看前者：作为国际性金融中心，汇聚了众多国际知名公司办事处和总部的中国香港，甲级写字楼的出租率一直以来具备较强韧性。此外，甲级写字楼也构成了当地写字楼构成中的较大部分。整体而言，当地主要写字楼办公楼区大约可分为五个地区，分别为港岛的中环区、湾仔铜锣湾区及港岛东区，以及尖沙咀区和九龙东区。

之所以出现分散布局，部分源于不同行业企业及资本对选择写字楼办公地点有一定偏好。例如，大部分大型金融机构都会在中环一带设立办公室，这与其客户群和主要金融监管机构都在中环有密切关系；大型保险公司则往往在香港各主要商圈都有办公室，这与其业务性质遍布各行各业、办公地点需分散布局有关。

近年来疫情对当地写字楼租赁市场的影响被认为较为深远，不仅体现在三年间的甲级写字楼空置率均达到双位数，也体现在解封后的2023年空置率不降反升，整体空置率由2022年的14.40%进一步升至14.90%。其中甲级写字楼空置率则更为严重，达到16.00%。

2024年，香港的甲级写字楼市场继续呈现供应量增加、需求减少，空置率上升的趋势。部分统计显示其整体空置率已增至超过16.00%，创下近数十年的历史新高。

受此影响，当地写字楼租金水平亦持续下降，传统的外资办公集中地，包括中环及港岛东区的甲级写字楼则被认为属于“重灾区”，租金由高位下跌的幅度超过20%。戴德梁行方面2024年四季度的一项报告则显示，中环超甲级写字楼尺租92.1港元，较2019年高位累计下滑超40%。

再看后者：从今年初开始至今，随着中国香港金融市场的活跃度持续提高，当地写字楼是否能借势真正实现止跌回升，则成为香港地产界热议及期盼的重点话题之一。数月以来，《财经》亦曾多次对此话题进行跟踪报道。

整体而言，当地多位地产代理界人士对《财经》指出，与住宅楼价触底信号明显相比，香港写字楼售价和租金指数或仍处于向下寻底过程。住宅和商厦复苏并不同步，前者受益于外来人才增多带来的租赁等需求的增加，后者虽迎来多项“大手笔”交易，但或许仍需主管部门检视政策工具箱。否则在大量供应冲击下，甲级写字楼空置率或会持续上升。

在市场交易方面，除前述李泽楷旗下的富卫集团，今年4月下旬港交所方面亦公布消息称，其已向香港置地方面购入中环交易广场一期相关物业，作为集团总部及办公室。部分源于香港写字楼物业租金下降，扎根中环交易广场近40年的港交所此次“买楼”耗资63亿港元，包括交易广场一期（第一座）第42楼至50楼连平台物业，总实用面积为14.7万平方呎。

除当地企业或机构对香港写字楼的租赁及购买需求增加，更为受到市场关注的，则是欧美资金或机构对香港甲级写字楼的需求。

这一领域的市场需求启动，被认为最初始于今年2月美国顶级对冲基金公司Point72 Asset Management宣布，其将租用中环The Henderson（恒基兆业大厦）的四个楼层，总面积约5.5万平方英尺，以扩大在香港的办公空间。

随后更受关注的，则是6月恒基地产公布的其子公司与美国量化交易大厂简街资本（Jane Street）正式签署的一项租赁协议。简街资本将以18.3亿港元租下恒基方面中环新海滨项目第一期六层楼约22万平方英尺的楼面，月租超3000万港元，约合每平方英尺137港元，较当前平均租金溢价约50%。此次签约，一举刷新了香港中环核心商业区数十年来单一办公室的最高租赁纪录。

随着趋势日趋明显，来自美欧的多家对冲或量化基金公司，开始被认为是近期中国香港甲级写字楼租赁热潮中的重要角色。

对冲或量化基金公司被认为是近期中国香港甲级写字楼租赁热潮中的重要角色。图上左起第二座透明高楼即为美国某对冲基金租用的香港中环The Henderson大厦。摄/焦建

除前述Point72 Asset Management以及Millennium Management旗下的对冲基金Aeonea，进入8月下旬后，据香港当地媒体公开报道资料显示，ExodusPoint Capital Management也将扩大其香港办公室，并租下位于中环皇后大道中39号丰盛创建大厦约5400方呎的一层楼面，面积是现有华懋中心II期办公室的两倍左右。

在此基础上，据《财经》近日统计的不完全市场公开租赁资料，还包括新加坡华侨银行集团将扩张其办事机构规模，瑞银集团预计于2026年初进驻位于西九龙的全座14层新办公大楼，富瑞金融将扩充中国香港办公室（成为纽约和伦敦以外第三个区域中心），瑞士宝盛在港办公面积将增加40%左右。

部分受此影响，香港中原（工商铺）统计显示，7月中环及金钟两大分区市场空置率正显著改善，分别录12.89%及8.14%，按月大幅回落约1.3个及0.64个百分点；此外，以当地超豪华的IFC写字楼为例，部分公开资料亦显示，随着对冲和量化基金的涌入，其出租率差不多超过了九成半，达到历史最高值。

市场普遍认为，除租金下降给对成本敏感的金融机构带来的吸引力增加，部分机构扩大租赁面积比单纯续租更能释放积极信号，表明类似机构或资金预期在中国香港的业务将持续增长。

此外，香港的一位商业地产代理界人士也对《财经》指出，“今年港股表现火热，IPO（首次公开募股）集资额冠绝全球，稳定币发牌在即，金融活动活跃，加速商业机构扩充业务，带动写字楼租赁及买卖需求”。

香港世邦魏理仕香港研究部执行董事兼主管陈锦平则对《财经》分析，香港新股集资市场的兴旺对写字楼新租赁成交有相关正面关系。但这个关联性一般都有一个延期，新股集资活动兴旺之后一段时间，比如说6个至12个月，才会在写字楼租赁市场反映出来。

香港美联集团暨鋑联控股主席黄建业则对《财经》指出，香港的非住宅物业价格“急跌”，已经回到逾十年之前，价跌带动租金回报率攀升，加上利率下行与流动性充裕，“砖头文化”再抬头，吸引用家及投资者趁低吸纳，部分“聪明钱”抢闸入市，刺激交投上升。

整体而言，世邦魏理仕方面也在此前对《财经》提供的相关数据显示，虽今年二季度全港甲级写字楼恢复净吸纳量（即整体迁出腾空楼面少于新租出楼面），有14.77万方呎净吸纳，但上半年则仍累录11.14万方呎负吸纳量（即整体迁出腾空楼面多于新租出楼面）。整体空置率在二季度微跌0.1个百分点，至17.4%，上半年则增加0.5个百分点。整体租金跌幅放缓，二季度微跌0.6%，上半年累降2.8%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务执行董事兼主管冯慧诗也在近日对《财经》表示，中环核心区租赁气氛继续改善，今年上半年区内净吸纳量达18.6万方呎，为2015年下半年以来最多。然而，全港空置率仍偏高，下半年整体租金维持下行趋势，全年整体租金或将下降5%至7%。其中，中环表现优于大市，跌幅料为3%至5%。

针对下半年的当地市场情况，黄建业则认为，工商铺物业是商业、金融及消费活动的必需品，当价格跌至一定程度，自然有承接。如特区政府需要稳定价格，可提出政策扶持，最有效的措施是在各层面搞好香港经济，同时吸引高质资本来港经商，助更多新经济产业、科创公司、家族办公室等落户，促进本地商业生态圈多元化业务发展。

“一项可行建议，是放宽投资移民限制，将购买工商铺物业的金额全部计入投资额，鼓励透过置业投资移民来港，利好香港长远发展。”黄建业如此指出。

责编 | 杨明慧、

封图来源 | 焦健/摄

与香港住宅楼价近日频频释放较为明显的触底信号相比，当地高档写字楼市场行情或仍处于向下寻底阶段，租金下降及空置率上升矛盾能否有解？