国家队下场收购二手房难以为继，内行人：房价下跌太快导致
最近我跟一些做地产的朋友聊天，发现一个挺有意思的现象：虽然大家普遍感觉房子不好卖，成交量也一般，但“国家队”却在悄悄干一件大事——收储闲置土地。积极性之高，远超很多人想象。
说实话，刚开始我也纳闷，楼市库存明明这么高，怎么还不断“进货”？但仔细一想，这步棋其实很有深意。
我们先来看一组数据：2023年底，全国商品房待售面积大约6.7亿㎡，一年后涨到7.5亿㎡，而到今年7月，已经达到7.6亿㎡。
这说明什么？哪怕政策一再松绑，鼓励大家买房，库存却并没怎么消化，依然悬在高位。
所以你指望普通老百姓继续加杠杆买房来清库存，短期内根本不现实。压力这么大，总得有人来接盘、来扛债吧？这时候，有实力、有资源“下场”的，也只有国家队了。
据中指研究院统计，截止到8月18日，各地公示拟用专项债收储的闲置土地已经超过4300宗，面积高达2.2亿平方米。
请注意，这还只是土地面积，如果按平均容积率3.0粗略估算，建成后的建筑面积将接近6.6亿㎡——对比当前全国7.6亿㎡的商品房待售总量，这个收储力度其实相当可观。
更值得注意的是节奏正在加快。今年4月初的时候，各地拟收储规模还只有4000万㎡，但到8月，一口气干到了2.2亿㎡。能看出地方层面推进这件事的意愿非常强。
不过我也得说句实在话：别看现在动作大，指望它一下子把房地产库存压力全部扭转，甚至拉动房价上涨，那也不现实。
因为我们现在所说的“闲置土地收储”，其实属于“广义库存”的范畴。
整个广义库存规模有多大？机构测算下来接近127亿㎡。相比这个天文数字，哪怕当前收得再猛，也还只是刚起步。
但关键是，方向已经明确，信号已经释放——国家正在用真金白银为市场托底，为楼市“换赛道”做铺垫。
说到这里，你可能会问：为什么他们更愿意收地，而不是直接收房子？
这就要说到“收益匹配”的问题了。
现在很多城市的住宅租金回报率实在太低，靠租金可能连覆盖前期资金利息和后期运营维护都难，更别说盈利了。
简单讲，收房子在当前来看，大概率是笔不划算的买卖。
除此之外，还有一个不太好明说的顾虑：资产流失风险。
最近一两年，二手房市场不断“以价换量”，今天看起来是低价收来的房，明天可能就发现收贵了——市场还在下行，估值锚点一直在变。
这种背景下，谁都不敢轻易大规模接手存量房。
所以说到底，不是不想收，而是不敢收。
但从宏观视角看，不管收地还是收房，去库存都是现阶段必须要走的路。
国家队进场，不是为了炒高房价，恰恰相反，是在帮市场“软着陆”，把积压的库存和债务一点点化解掉。
尤其这些被收储的闲置土地，很多本身就来自地方国资平台。
现在由中央层面出手接盘，其实也是一种结构性化债——地方能拿到资金回流，债务压力得以缓解，资产也被盘活。
而我个人觉得，要想真正让房地产市场回稳，除了清理库存，更重要的还是恢复大家对未来的预期。
这个预期，不是指炒房赚钱，而是经济向好、收入稳定、城市有发展动力，房子真正回归“住”的属性。
只有当我们不用再把房子当作金融产品来回炒作，而是踏实服务于人的居住需求、服务于城市的长远发展，房地产市场才能走出低谷，成为经济中一张稳固的“压舱石”。