出品丨花朵财经观察（FF-Finance）

撰文丨华见

最近，国家外汇局发了一则通知，大家都在解读，是不是境外人士在国内买房的政策变了。

花朵财经翻了一下原文，原来是之前在粤港澳大湾区试点的、方便港澳居民买房结汇付款的政策，现在要推广到全国。

还真别说，这个“小改变”真的能解决境外购房者十多年来的“付款麻烦”。

过去，“歪果仁”得先等备案证明，才能办结汇。可开发商要先收首付，才给办备案。

但现在就简单多了：签完购房合同，直接去银行办外汇结汇、交首付就行，后面补备案证明就可以。

通知里特别强调——目前没改变购房政策本身。

但是，这条通知已经足以看到高层在释放什么信号。目前，国内房地产市场的供需情况已经变了，未来针对境外人士的购房政策，也许会有一些微妙的调整。

PART.01

中国开门，世界关门

放眼全世界，咱中国在“松绑”，但全球其他主流市场，却在集体往“关门”的方向走。

北美市场早早就动了手。美国联邦层面没明着设限，但底下的州没闲着——德州、佛州等30多个州都提交了限制外国人买房的法案，有的甚至把“没拿到绿卡”的人直接归为高风险人群。

加拿大更直接，安省额外收25%的海外买家税，BC省（不列颠哥伦比亚省）不光有20%的税，还叠了个年度空置税，一套500万加元的房子，光税就得交200万。

欧盟这边也没客气。西班牙今年4月起，对不在当地常住的非欧盟买家，直接按房价100%收房产税，等于买两套房得交一套的税钱；之前靠买房就能拿居留的“黄金签证”，也彻底停了。澳大利亚更狠，从2025年4月到2027年3月，两年内禁止外国人买二手房，要是违规，不光强制卖房，还得交罚款。

亚洲市场这边的限制，同样严格。

韩国把首尔、京畿道等30个市县划成“外国人土地交易许可区”，买房得先找地方政府批，批下来4个月内必须入住，还得住满两年，想投机根本没门。

新加坡的额外印花税直接飙到60%，全球最高，有地的住宅干脆不卖给外籍人士，除非是特批的情况。

就连之前被当成“自由港”的日本，也开始收紧——东京千代田区对外国人买新建塔楼限购，得持有至少5年；大阪2026年起停发新民宿牌照，就是为了堵死“买房做民宿套利”的路。

这么一圈看下来，全球范围内能让外国买家自由投资房产的地方，已经没几个了。

PART.02

国内唱空，海外扫楼

政策上的反差，让市场出现了一种挺矛盾的景象——国内总有人唱空房产，可海外却在高价扫楼。

国内唱空的声音里，比如最近的“王思聪上海豪宅降价45%还卖不掉”，有人就借着这个说“中国房产已经没价值了”。但很少有人提，现在广州珠江新城的单间也就200万左右，比东京同户型便宜一半还多；而且国内一线的租金回报率能到1.5%-2%，比东京扣除税费后只剩0.85%的回报率，其实要扎实得多。

反观海外市场，华人买房的热情却一点没减。2024年4月到2025年3月这一年里，外国人买美国现房总共花了560亿美元，其中中国人就占了137亿美元，买了1.17万套，妥妥的全球第一。

更有意思的是，中国人还专挑贵的买——购房中位数是75.96万美元，比全美平均水平高9成，而且7成人都不贷款，直接用现金付，出手相当果断。

东京也曾是华人投资的热门地，但现在想进场已经没那么容易了。

东京23区的二手公寓均价早就破了1亿日元（大概500万人民币），都心6区三年涨了42%，一个单间的价格就能抵上广州珠城的一套小两居。

即便是租房也不轻松，得先交“一个月租金+一个月押金+两个月礼金”，相当于一次性掏出4.5倍租金，前期成本压得人喘不过气。

这种错位思路其实很清晰，国内总有人觉得中国房产不值钱，可海外华人却在花高价投外国房产，偏偏那些外国市场还在不断关门，想投也越来越难。

PART.03

中国资产的信心，不止于房产

那些天天唱空中国房产的人，其实忽略了一个核心——中国资产的吸引力，早就不只是靠楼市撑着了。

最近美股一直在调整，可中国的股指却逆势涨了，关键原因就在科技上的突破。芯片半导体、大模型、GPU这些之前被“卡脖子”的领域，现在都拿出了实实在在的成果。

这不是小打小闹的进步，而是彻底改变了全球资本对中国资产的看法——中国已经不是只靠“房地产+传统制造业”的模式了，现在有了新的增长引擎。

事实上，外资投行已经用行动投了票。高盛最近调高了中国银行和地产板块的评级，认为政策支持能让地产持续走强，还把2025年中国经济增长预期提到了4.8%-5.1%。

而摩根士丹利也跟着调整，把今年和明年的中国经济增速，从原来的4.2%分别上调到4.5%和4.2%，连中国股票指数的目标价都往上提了。

前海开源基金的杨德龙认为：“中国资产的估值比美股低很多，现在科技突破又给了新支撑，这轮估值修复才刚开始。”

其实中国放开外国人买房，本质上是释放了一个信号：全球资本没地方去的时候，中国愿意打开大门。但这扇门背后，不只有房产，还有科技、高端制造业、消费这些全方位的资产潜力。与此同时，美联储降息后，外资入场也有望加速中国楼市国际化。

说到底，唱空中国房产的人，要么是没看清全球政策的反差，要么是故意忽略中国经济的韧性。国家的繁荣和老百姓的安居从来都是绑在一起的——只有中国资产稳了、经济强了，老百姓手里的房子、存款才有真正的价值。

现在这扇门缓缓打开，不是“甩卖”，而是中国资产回升的开始。

*本文基于公开资料撰写，仅作信息交流之用，不构成任何投资建议